길 위의 정보

[개발] 재건축/재개발/뉴타운/리모델링 요약비교

2010-04-02T10:50:00.000+09:00

구분	재건축	재개발	뉴타운	리모델링
의의	정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업	기존 시설물의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는 일체의 활동 영역을 포괄하여 기존 건축물의 유지, 보수, 증/개축, 대수선하는 행위를 말하며,건축물의 신축 및 재건축과는 구별
근거 법률	도시및주거환경정비법	도시및주거환경정비법	도시개발법 도시및주거환경정비법 도시재정비촉진을 위한 특별법	주택법 건축법 서울시건축조례
대상 구역	(1)공동주택재건축의 경우 1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 (2)단독주택재건축의 경우 1)기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 2) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요 없 을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외 3)노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것 4)당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것	(1)정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 (2)건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 (3)철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역 (4)정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역	▷주거 중심형 타운 -주택재개발구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 적정 생활권역에 대해 전체 도시기반구조를 개선하여 건설 ▷도심형 타운 -도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무기능 등을 복합 개발하는 방식으로 건설. 대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치하여 직주근접형 도심커뮤니티를 조성 ▷신시가지형 타운 -미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를 조성하는 방식으로 개발	▷리모델링 대상 - 준공된지 15년 경과된 공동주택 - 각 세대 전용면적의 10분의 3 이내, 각 세대별 30㎡ 이내에서 증축
추진 절차	기본계획수립>구역지정(정비계획수립,6월~1년)>추진위구성(6월)>안전진단(6월)>조합설립인가(6월)>사업시행인가<관리처분계획인가(6월)>이주,착공,분양,완공(3년) ※단독주택재건축의 경우 노후,불량건축물이 당해지역 안에 있는 건축물수의 2/3이상이거나, 노후,불량건축물이 당해지역 안에 있는 건축물이 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대/다가구주택이 당해지역 안에 있는 건축물수의 1/3이상으로 정비구역이 지정되면 안전진단 과정 없음.	(1)사업준비단계 1)기본계획수립/승인(지자체,국토부) 2)구역지정(시,도지사) 3)사업계획의 결정 (2)사업시행단계 1)조합설립인가(시,군,구청장) 2)사업시행인가(시,군,구청장) 3)조합원분양신청,권리가액평가,국공유지매수,토지수용 (3)관리처분단계 1)관리처분계획인가(시,군,구청장) 2)조합원분양및동호수추첨,일반분양 3)공사완료(준공검사,확정측량및토지분할,분양처분고시및대지및건축시설,권리확정) (4)사업완료단계-청산(조합해산,관계서류이관)	기본계획수립(시장)>뉴타운사업지구지정요청(구청장)>뉴타운지정대상선정(시장)>지역균형발전위원회심의>뉴타운사업지구지정>세부시행계획수립(구청장)기초조사>지정심의>우선사업시행지구선정>실시계획인가 및 사업시행(시장,구청장)	소유자4/5이상의 동의 확보(단지별 또는 동별)>건축심의(증축의 완화범위등 결정)>조합설립인가(시장,군수,구청장)>행위허가신청>구조안전확인(시장,군수,구청장)>리모델링행위허가(시장,군수,구청장)>이주 및 착공>사용검사>입주>조합해산인가
특징	[규제사항] (1)재건축개발이익 환수(임대주택건립의무비율) ① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 -용적률 증가분의 25% ②사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합-용적률 증가분의 10% ③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합-용적률 증가분의 10% (2)소형평형의무비율 건립-2003년 9월 5일부터 수도권과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양 일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화 (3)후분양-투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후 분양 (4)조합원지위양도 금지-2005년12월 31일부터 시행,법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권이전등기까지 조합원지위양도가 금지 ※조합설립추진위원회 구성 -개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재개발사업도 동일)	[사업의 종류] (1)대상지역 종류에 따른 분류-도심재개발사업,주택재개발사업,공장재개발사업 (2)사업방식에 의한 분류 -전면재개발 또는 철거재개발,수복재개발,보존재개발,개량재개발,순환재개발 [주택재개발구역지정의 절차] 기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시 [사업시행자(주택재건축 사업도 동일)] ▷조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행 ▷다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음 - 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요 - 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외) - 도시계획사업과 병행한 정비사업 - 순환정비방식에 의한 정비사업 - 사업시행인가가 취소된 때 - 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때 - 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등 [관리처분계획주요기준] -1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급	▷건설교통부가 서울시에서 그동안 조례로 시행해오던 33개 뉴타운지구(25개), 균형발전촉진지구(8개) 중 은평 등 16개 지구에 대하여, 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적이고 체계적으로 개발 추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진하게 됨으로써 도시재정비촉진특별법상 각종 인센티브를 받게 되는 동시에, 토지거래허가구역으로 자동 지정되어 20㎡이상 토지를 거래하는 경우 토지거래허가를 받게 되고, 토지나 주택의 분할 등에도 불구하고 분양권은 지정·고시일 기준으로 산정된다. ▷지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며, 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하기위한 사업으로서 자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여 지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하는 사업이며, 지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통, 환경 등 각종 도시문제를 함께 해결하고자 하는 것	▷조합원의 자격 -공동주택의 소유자(복리시설도 리모델링하는 경우 복리시설 소유자) -공동주택 또는 복리시설 소유권을 수인 공유인 경우 대표자 1인 ▷리모델링 결의요건 -주택단지 전체의 경우 : 4/5이상 동의 (동별 각 2/3이상 동의) -동별 리모델링 경우 : 각 4/5이상 동의 ▷리모델링행위 허가의 요건 - 별도의 동 증축으로 세대수를 증가하거나, 내력벽을 철거하여 세대통합하는 행위는 금지 - 기본적으로 구조안전에 이상이 없을 것 ▷관리규약 - 조합원의 비용부담 시기.절차 및 조합의 회계 - 사업의 시행시기 및 시행방법, 총회의 소집 등 ▷사용검사 - 행위허가권자가 사용검사(사업주체는 하자보수보증금 제출)

[경과]

1. 재개발·재건축 사업 절차 간소화를 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정에 따른 동법 시행령 개정안이 최근 국무회의 심의를 통과함으로써, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 조건이 ① 조합설립인가일로부터 2년(종전 3년) 이상 사업시행인가가 없는 곳에서 2년(종전 5년) 이상 해당 주택을 보유하고 있는 경우 ② 사업시행인가일로부터 2년(종전 3년) 이내 착공이 안된 곳에서 2년(종전 5년) 이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우 ③ 착공일로부터 3년(종전 5년) 이내에 준공되지 않고 해당 주택을 소유하고 있는 경우에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있는 것으로 완화되었으며, 또한 공매·경매 등으로 주택의 소유권이 이전되는 경우에도 조합원 지위가 양도된다. 또한 초기자금을 확보하지 못해 업체와 결탁하는 등의 부조리를 예방하기 위해 현재 재건축 추진위원회가 안전진단 비용을 부담하던 것을 시장·군수가 부담하도록 했으며, 다만 예외적으로 주민이 안전진단을 요청하는 경우에는 종전처럼 주민이 비용을 부담해야 한다.(200908현재)

2. 서울시는 최근 공공관리제 도입을 골자로 한 ‘주거환경개선정책실행계획’을 확정함으로써 정비사업의 투명성을 높이고 사업기간과 비용을 줄이기 위해 관할 구청장이 정비업체를 직접 선정하며, 조합설립추진위원회 구성과 승인까지를 주도하는 것으로 하였다. 이 제도의 도입으로 주민들이 부담하던 운영비, 추진위 인건비 등 각종 비용을 서울시나 구청이 부담함으로써 주민들의 초기 자금부담이 줄게 됨으로써 주민들이 추가로 내는 분담금이 1억원 이상 낮아질 것으로 예측했으며, 추진위 승인 이후 설계비 역시 서울시에서 저리로 융자받을 수 있도록 하였다. 또한 관할 시장·군수·구청장이 정비구역 지정 전에도 건축물의 신축 및 토지분할 행위를 제한할 수 있도록 함으로써 단순한 투기목적의 지분쪼개기 등을 원천봉쇄할 수 있는 근거를 마련했다.(200908현재) 공공관리제의 법적 근거가 되는 '도시 및 주거환경정비법 개정안'이 2010년 3월 18일 국회에서 통과됨에 따라 서울시가 지자체 중 처음으로 관련 조례를 개정해 2010년 하반기부터 공공관리제를 본격적으로 시행하기로 했다고 한다. 개정안에 신설 또는 달라진 내용은 공공관리제도 도입, 추진위원회 구성, 시공자 업무범위(철거사업도 시공자가 관리), 용역업체 선정시기 조정(정비업체는 추진위원회가 구성되기 전에 공공관리자가 선정하고, 설계자도 예전엔 추진위원회와 조합에서 각각 선정했으나 추진위가 그 선정권한을 가지며, 시공자도 기본설계안이 나오는 사업시행인가 이후로 선정시기를 조정), 주민대표 선출에 대한 선관위 위탁, 공공관리자업무 위탁 등이다.(201003현재)

그러나 이러한 공공관리제에 대해서는 당장 이를 시행하기에는 자치구의 재정여력이 부족하며 사업기간 단축, 공사비 절감 등도 정확하지 않은 문제점이 있으며, 정작 공공의 지원이 가장 필요한 부분인 세입자 보상이나 철거 등에는 등한시하면서 정비업체의 선정 및 시공사 선정과정 지원 등 정비사업의 주도권을 행사할 수 있는 사항에만 공공의 권한을 확대했다는 비판이 있다. 도시정비사업은 지역 주민의 재산권을 담보로 하고 있다는 점을 중시하여 공공의 기능은 시공사나 설계자, 정비업체의 선정권한을 주민에게 돌려주면서 선정과정상의 공정성과 투명성을 확보하는 역할에 충실해야한다는 견해들이 있다.

3. 2009년 11월 28일부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령 개정안에 따라 정부는 재개발ㆍ재건축 지구내 세입자의 주거안정을 위해 주택공사가 보유한 공공임대주택 재고의 50% 범위내에서 세입자들에게 순환용 주택으로 우선 공급하기로 했으며, 순환용 임대주택은 세대 합산 소득이 도시근로자 월 평균 소득(2008년 기준 389만원)의 70% 이하이면서 해당 재개발ㆍ재건축 구역에 2년 이상 거주해야 입주할 수 있다. 이와 함께 재개발 상가 세입자의 휴업 보상금 지급기간을 종전 3개월에서 4개월로 상향 조정했으며, 사업시행자인 조합이 세입자에게 법률에서 정한 보상비(주거이전비 4개월, 휴업보상 4개월)보다 많이 줄 경우 25% 범위내에서 시도 조례로 용적률을 완화할 수 있도록 했다.

4. 대법원이 최근 재개발･재건축 추진위원회가 조합원들로부터 총공사비, 조합원분담금 등 주요 사항을 누락한 채 받은 ‘백지조합설립동의서’에 의한 조합인가에 대하여 무효라고 판결하였다. 이에 대하여 국토해양부는 도시및주거환경정비법(도정법)에 따라 총공사비와 각종 조합원분담금, 면적, 층수 등을 명시해 조합원에게 주지시킨 후 다시 조합 동의서를 받아 조합설립인가 변경을 신청할 경우 이를 허용해주기로 했다고 한다.(20100315) 조합설립인가 변경을 하려면 새로 조합을 설립하는 것과 마찬가지로 조합원의 4분의3 이상, 토지면적 2분의1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 다시 받아야 하는 것이므로 사업의 속도를 내기는 어려울 것이라는 게 일반적인 예상이다. 재건축 재개발에 대한 공사비, 추가분담금 등이 개략적으로라도 공지되면 앞으로의 주택 시장상황과 맞물려 대부분의 사업장에서 동의서를 받기는 더욱 어려워질 가능성이 크고, 사업 자체의 메리트도 크게 위축되어 추진력을 잃게 될 가능성이 크다.

5. 서울시가 2010년 7월중으로 시행할 예정으로 입법예고한 '도시 및 주거환경 정비조례' 개정안에 따르면, 그동안의 재개발 사업은 해당 지역의 노후도와 호수밀도, 접도율(도로에 접한 건물 비율), 과소 및 부정형 필지 등 4가지 항목 중 2개만 충족하면 가능했던 것을 재건축과 마찬가지로 노후도를 필수요건으로 규정하여 충분히 낡은 지역만 재개발 사업을 할 수 있게 된다. 재개발 분양권을 받을 수 있는 주민의 권리를 정하는 기준일도 획일적으로 2003년 12월30일로 돼 있었으나, 최근 개정된 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)'이 기본계획수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전까지 지방자치단체가 정하도록 한 데 근거하여 ‘구청장이 해당 지역을 정비구역으로 지정하기로 방침을 정한 날’로 바뀐다. 한편 도정법에는 준공업 지역의 임대주택 건립과 관련한 근거 조항은 있으나 그 구체적인 기준은 없지만, 조례안에서는 준공업 지역에서 200가구 이상 공동주택을 지을 때 임대주택건립 기준을 재개발 사업을 준용해 가구 수의 17%로 설정했다. 공공관리제 세부운용기준과 관련해서는 공공관리기간은 정비구역을 지정한 날부터 시공사를 선정할 때까지로 정해졌고, 시공사는 사업시행인가 내용을 반영한 설계도에 따라 경쟁입찰로 선정되며, 공공관리비용은 구청이 부담하고, 서울시는 70%까지 지원할 수 있는 것으로 하였다.

[체크]

1. 신축 공동주택 구입시 도정법상의 분양대상이 되기 위해서는 주거전용면적이 최소 60제곱미터이상이 되어야 가능한 것으로 서울시 도시 및 주거환경 정비조례의27조 6항이 2008.07.30. 개정되었다. 따라서 개정 이후의 정비사업으로 분양대상 주택이 되기 위해서는 주거전용면적이 최소 60제곱미터이상이 되어야 하며, 그 미만의 경우에는 현금청산의 대상이 된다.

2. 재개발ㆍ재건축이 진행 중인 주택은 ‘종전 부동산’, ‘입주권’, ‘신축주택’의 단계를 거치게 되는데, 현행 세법상 종전부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 ‘관리처분계획인가일’, 입주권이 신축주택으로 되는 시기는 ‘준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)’이 되는데, 다만 2005년 5월31일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 ‘사업시행 인가일’을 입주권의 전환시기로 본다. 2005년까지만 하더라도 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되면서 이 입주권은 주택으로 보지 않았으나, 2006년부터는 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함된다.

3. 기존에 1주택만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 경우 양도세비과세 요건은 ▶기존 주택이 보유 및 거주요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권1기 신도시는 3년 보유에 2년 거주, 기타 지역은 3년 보유) 충족 ▶신축주택 완공 전, 또는 완공 후 2년 내에 기존주택 양도 ▶신축주택 완공 후 2년 안에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주 등의 요건을 모두 만족해야 한다.

[금융] 부동산리츠의 이해와 접근

2010-04-02T10:45:00.001+09:00

1. 부동산시장의 변화

(1) IMF이후 부동산시장의 거대한 흐름

① 투기적 수요에서 실수요자 수요로의 변화

② 거래사례에 의한 자산가액에서 임대수익을 기준으로하는 자산가액으로의 전환

③ 공급자중심에서 수요자중심으로의 시장주도권 이동

④ 정부의 규제에서 시장의 자유중시 경향으로의 선회

(2) 개발의 시대

① 단순한 “보유”를 넘어 “이용”의 시대로의 진입

② 부동산도 하나의 고부가가치 상품으로 만들어내어야 진정한 수익을 기대할 수 있음

(3) 간접투자의 시대

① 2004년 10월22일 부동산투자회사법의 개정으로 일반리츠의 활성화 기반 마련

② 2004년 10월05일 간접투자자산운용업법의 개정으로 간접투자상품의 다양화

③ 소액투자자들의 부동산시장의 참여기회 확대(부동산펀드의 활성화)

④ 부동산관리 및 가치창조능력이 미래 부동산시장의 승패결정

(4) 우리나라 부동산펀드의 종류(광의)

① 자본투자중심의 부동산투자회사(REITs)(부동산투자회사법)

② 은행부동산투자신탁(불특정금전신탁)(신탁업법)

③ 부동산간접투자기구(간접투자자산운용업법)

④ 외국계투자펀드(opportunity fund)등

(5) 우리나라 부동산펀드의 유형별 현황

① 부동산간접투자기구(은행부동산신탁을 포함)는 대부분 2년이내의 단기대출형이 주류를 이루고 있음.

② 장기자본투자의 대표적 유형인 REITs가 시장에서 CR-REITs를 중심으로 성장단계임.

③ 외환위기 이후 우리 시장에 진출한 외국계 펀드(opportunity funds)들은 고위험, 고수익추구 단기성 투기펀드 위주에서 장기투자 성향의 펀드로 재편중임.

2. 부동산간접투자상품의 특징

(1) 환금성

- 수익증권 또는 주식의 형태로 발행, 환매 또는 주식시장에서의 거래로 환금성 확보

(2) 수익성

- 상품에 따라 차이는 있으나, 일정한 수익을 확보할 수 있다.(High Risk High Return)

(3) 소액투자가능

- 부동산에 대한 직접투자에 비해 소액으로도 참여가능

3. 리츠(Real Estate Investment Trusts)의 의의

(1) 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아서 부동산소유지분(realestate equity ownership)이나 부동산관련 유가증권에 투자하거나 부동산관련 저당대출(mortgage loans)등으로 운영하고, 이러한 활동을 통하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산간접투자상품

(2) 직역하면 “부동산투자신탁”이지만 국내에서는 “부동산투자회사”를 의미

(3) 일종의 부동산의 뮤추얼펀드

- 펀드자체가 주식회사로 설립(증권투자회사법에 근거한 증권투자회사)

- 투자자는 수익자인 동시에 주주, 수익증권대신에 주식을 받음(수익을 되돌려 받는 것도 수익증권은 “환매”를 통하지만 뮤추얼펀드는 주주로서 “배당”을 받는 형식)

- 투자회사는 이사와 감사만 두고 직원은 없는 페이퍼컴퍼니(서류상회사,명목회사), 일반 리츠의 경우 명목회사 허용(2004년 10월 개정법률)

- 주식시장의 뮤추얼펀드는 98년 7월부터 허용

- 부동산투자회사(REITs)는 주식회사로서 뮤추얼펀드와 일반주식회사의 중간영역에 해당하는 회사이나 뮤추얼펀드에 좀 더 유사하다.

4. 리츠의 종류

(1) 투자대상에 따른 분류

① 지분형부동산투자신탁(Equity REITs)

- 총투자자산의 75%이상이 부동산소유지분으로 구성된 리츠

② 모기지형부동산투자신탁(Mortgage REITs)

- 총투자자산의 75%이상이 부동산관련 대출(mortgage loan)에 운영되고 있거나, 주택저당증권에 투자된 리츠

③ 혼합형부동산투자신탁(Hybrid REITs)

(2) 환매가부에 따른 분류

① 개방형리츠(Open end REITs)

- 리츠회사가 투자자의 환매에 언제든지 응하는 형태

② 폐쇄형리츠(Closed end REITs)

- 투자자가 직접 리츠회사에 대하여 환매요청을 할 수는 없고 그대신 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태

(3) 기한한정여부에 따른 분류

① 무기한리츠(Perpetual REITs)

- 존속기한이 정해져있지 않은 리츠

② 기한부리츠(Finite-life REITs or Self-liquidafing REITs)

- 일정기간후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠

5. 구별개념

(1) 투자신탁

① 돈을 벌기 위한 투자를 누구에게 맡기는 행위

② 투자신탁회사 - 채권이나 주식등에 투자하는 것을 하나의 상품으로 만들어 일반인, 즉 투자자에게 판매하고 나중에 수익이 발생하면 투자자에게 되돌려주는 일을 하는 회사

③ 한국투자신탁, 대한투자신탁 등

(2) 부동산신탁

① 부동산을 직접 맡겨서 개발하는 행위

② 부동산신탁회사 - 순수하게 부동산에 투자하여 개발수익을 창출하고 그 창출된 수익을 부동산소유자에게 되돌려주는 회사

③ 한국토지신탁, 대한토지신탁 등

④ 부동산개발(토지신탁)만 하는 것이 아니라 부동산의 관리(관리신탁), 처분(처분신탁), 담보(담보신탁), 부동산컨설팅, 부동산중개업무, 부동산정보사업 등 부동산관련사업을 하고 있다.

(3) 부동산투자신탁

① 전문적으로 부동산투자를 하는 기관에 부동산에 대한 투자를 맡기는 행위

② “신탁형(계약형)”과 “회사형”의 두가지 형태

A. 신탁형(계약형)

a. 은행에서 금전신탁을 개설하는 방법으로 자금을 모집하여 부동산에 투자하는 형태

b. 신탁업법에 근거

c. 투자자는 위탁자로서의 지위를 가지므로 경영참가 곤란

d. 신탁계약에 의하여 단위사업에 투자하므로 신탁기간이 제한적이고 신탁기간동안 투자자금의 유동화 곤란

e. 은행에서 대출변형으로 이루어지며, 주로 아파트건설등 부동산개발사업에 투자가 이루어지고 있으며, 부동산개발사업은 장기간이 소요되고 투자수익이 균일하지 못해 손실을 초래할 수도 있다.

f. 은행권의 부동산투자신탁은 불특정금전신탁으로 수익증권을 발행하였으며, 2000년7월 최초의 상품이었던 130억규모의 국민은행 “빅맨부동산투자신탁“1호가 1년6개월의 만기배당률이 12.13%로 당시 정기예금 금리의 2.5배에 달하는 수준이었다.

g. 부동산투자신탁의 안정성과 수익성이 검증되면서 은행이 투자대상사업에 신탁자금을 투자(대출)하는 것보다는 은행고유자금을 투자(대출)하는 것을 선호하기 시작하면서 2002년 이후에는 정체 내지 감소세를 보였으며, 2003년10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 개별법에 의한 기관별 규제를 단일법에 의한 기능적 규제로 전환함으로써 은행의 부동산투자신탁은 부동산간접투자기구로 대체될 것으로 보이며 대신 은행은 주로 자산유동화증권(ABS) 발행을 통한 자금조달방식을 사용할 것으로 예상된다.

B. 회사형

a. 부동산투자회사를 설립하여 그 회사의 주식을 공모하여 모금된 자금으로 부동산에 투자하는 것

b. 부동산투자회사법에 근거

c. 투자자는 주주로서의 지위를 가지므로 경영에 참여할 수 있고, 자신들의 이해관계에 있는 의사결정에 간접적으로 참여할 수 있다.

d. 각종 정보를 정기적으로 공개하고 매분기 제무제표와 자산운용과 관련된 투자보고서를 작성, 비치하여 주주 또는 일반에 열람하도록 함으로써 투명성 제고

e. 주로 안정적인 임대수익을 창출하는 부동산에 투자하여 매월 임대료를 받고 이 임대료를 모아 년말에 투자자에게 배당하므로 비록 수익률이 낮아질 수는 있으나 원금을 손상하지는 않는다.

③ 부동산투자는 주식 등 유가증권에 대한 투자와는 달리 투자금액이 크고, 부동산 실물에 투자를 하므로 전문 투자회사를 설립하여 운영하는 회사형이 바람직하며, 일반적으로 리츠는 부동산투자신탁제도 중에서 회사형을 말한다.

(4) 그 밖의 부동산간접투자상품

1998년 9월 “자산유동화에 관한 법률”이 통과되었고, 그 해 12월 “자산유동화회사법”이 통과되면서 본격적으로 자산유동화시장은 출발되었다. 법제정으로 금융기관 및 일반기업이 보유하고 있는 자산을 담보로 하여 유동화증권을 발행함으로써 자금을 조달할 수 있는 길을 마련하였다.

법률제정 목적은 부동산을 유동화하기 위한 것만이 아니라 자산보유자의 구조조정을 촉진하기 위함이다. 현실적으로 자산유동화의 가장 커다란 역할은 부실채권처리에 국한되어 있지만, 실제적으로 자산유동화의 역할은 그동안 현물로서의 부동산자산을 금융자산으로 증권화하는 것에 있다고 할 수 있다.

자산의 유동화란 “자산을 현금화시키는 것”이라 할 수 있다. 즉 대출기관이 보유하고 있는 대출채권을 기초로 하여 자금을 조달하는 제 방법을 총칭하는 것으로서 궁극적으로는 비유동적인 금융기관의 대출자산을 금융시장에서 만기 이전에 유동화시키는 자금조달의 한 방법이다.

자산의 유동화에 있어서 가장 중요한 요소는 자산보유자의 위험을 기초자산(담보자산)으로부터 완전히 분리시키는 것이라 할 수 있다. 즉 자산소유자는 자산 또는 미래 현금흐름에 대한 권리를 특수목적회사(SPC)에 완전히 이전시켜야하며 필요한 경우에는 신용보완조치를 함으로써 신용의 등급을 향상시키거나 증권의 판매가능성을 제고할 수 있다.

① 자산담보부증권(Asset Backed Securities / ABS)

- 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권, 기타 장기계약상의 채권 등 현금흐름이 창출될 수 있는 자산을 유동화전문회사(SPC)에 양도하고, 유동화전문회사가 이들 자산을 기초로 자기명의로 발행하여 투자자에게 매각하는 사채형(Bond) 또는 지분형(Equity)증권이며 원리금상환은 유동화전문회사에서 수행하게 된다.

- 자산유동화에 관한 법률에서는 다음 3가지 형태의 자산유동화제도를 규정

a. 유동화전문회사(자산유동화업무를 전업으로 하는 외국법인 포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 원리금, 배당금을 지급하는 일련의 행위

b. 신탁회사(신탁업무를 겸영하는 은행포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위

c. 신탁회사가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화주식을 양도받아 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위

② 주택저당증권(Mortgage Backed Securities / MBS)

- 금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사등에 양도하고 유동화전문회사등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도

- ABS는 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권 등 모든 자산을 기초로 한 반면, MBS는 여러 자산 중 주택저당대출채권(Mortgage)을 기초로 발행된 증권

-MBS는 증권의 형태, 즉 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라 하며, 이와 달리 채권의 형태, 즉 단순한 채무를 지는 구조로 만들어지는 주택저당채권담보부채권(Mortgage Backed Bond)과는 구별된다.

③ 상업용부동산저당증권(Commercial Mortgage Backed Securities / CMBS)

- 자산담보부증권(ABS)의 일종으로 금융회사가 업무용빌딩이나 상가 등 상업용부동산을 담보로 빌려준 대출채권(유동화대상자산)을 기초자산으로 해 발행하는 유동화증권

- 주택저당증권(MBS)에 비해 담보가치가 높고, 투자위험은 적다.

- 1999년 한국토지개발공사에서 기업구조조정용 매입토지를 기조자산으로 발행한 것이 시초

※ 한국주택금융공사(Korea Housing Finance Corporation / KHFC)

- 정부에서는 주택금융활성화를 위해 “자산유동화에 관한 법률”을 제정하여 ABS의 하나로서 주택저당채권유동화제도를 도입하였다. 그러나 이 법에 따라 설립되는 유동화전문회사는 서류상의 회사(Paper Company)로서 장기채권이나 주택저당채권의 유동화촉진에는 미흡했다.

따라서 유동화중개기관에 정부 공신력을 부여함으로써 발행비용 절감과 표준화를 통한 발행효율성제고를 위하여 “주택저당채권유동화회사법”을 제정하고 “주택저당채권유동화회사(KoMoCo)"를 설립하였는데, 이와 주택금융신용보증기금이 통합하여 한국주택금융공사로 탄생하였다.

두 기관이 통합되면서 국민주택기금 주택저당채권유동화증권에 대한 지급보증기관과 주택저당채권의 상환위험에 대한 보증기관이 일원화됨으로써 한국주택금융공사가 발행하는 주택저당증권에 투자하는 투자자는 투자자금의 상환에 대해 이중의 안전장치를 가지게 된 셈이다.

6. 리츠상품의 특성

(1) 수익성

- 주식과 채권의 중간수준

(2) 안정성

- 고정자산의 자산운용실적에 바탕을 두므로 주식에 비해 주가변동폭이 낮으며, 채권보다도 안정적일 수 있다.

(3) 유동성

- 부동산을 주식으로 전환시킴으로써 일반 투자자들이 쉽게 현금을 확보할 수 있고, 거래도 자유롭게 이루어질 수 있다.

7. 리츠의 필요성

(1) 부동산투자의 전문화

- 단기 차익위주의 시장이 장기 수익위주의 시장으로 변함에 따라 전문적인 지식과 정보를 바탕으로 한 투자패턴의 변화

(2) 부동산시장의 선진화

- 모든 부동산거래 즉, 부동산현황, 수익성, 투입비용 등을 투명하게 공시하도록 함으로써 부동산시장의 선진화 촉진

(3) 부동산수요기반의 확충

- 부동산시장의 취약한 매수기반을 조성

(4) 건설업계의 자금조달수단

- 자기자금으로 사업을 수행해야하는 부담경감

8. 리츠도입이 부동산시장에 미치는 효과

(1) 부동산의 유동성을 제고시켜 환금성 제약으로 투자를 기피하는 투자자를 시장으로 유인하는 효과를 가지며, 자금부족으로 시장접근이 곤란한 소규모투자자의 간접투자기회를 크게 확대시킬 것임.(부동산에 대한 수요기반의 확대)

(2) 부동산의 수급은 기본적으로 경제적 여건에 의해 좌우되지만 기관투자자의 시장참여 확대는 시장의 불확실성을 제거하는 효과를 가져오므로 리츠의 활성화는 부동산수요의 증가효과뿐만 아니라 시장안정에도 기여함.

(3) 시장의 안정을 위해서는 리츠제도에 대한 정책당국의 공정한 감독이 뒷받침되어야 함.

(4) 리츠의 도입은 투자패턴의 변화와 맞물리면서 부동산상품별 선호도의 변화를 초래하여 예금이나 국공채와 같은 무위험자산보다 약간 높은 안정된 수익을 보장하는 상품의 선호가 꾸준히 증가할 전망임.

(5) 부동산투자회사는 회계의 투명성유지를 위하여 부동산투자회사의 수입과 비용의 지표를 공개할 것이므로 부동산투자회사제도가 활성화되면 이러한 자료를 활용해 수익성에 기초한 평가방식의 정착이 가능해지고 평가기법의 선진화 및 새로운 감정평가시장이 형성

(6) 부동산투자회사의 소유부동산관리를 통해 수익과 자산가치를 높이는 관련 전문회사에 대한 수요가 늘어나 단순 시설관리수준에 머물러 있는 국내업계의 수준을 획기적으로 높이는 계기가 되고, 다양한 시설 및 자산관리업체가 성장하며 다른 부동산소유자의 관리위탁을 통한 부동산업 전체의 경쟁력제고에도 일조.

기존의 시설관리(Facility Management / FM)수준에서 전문적인 부동산관리(Property Management / PM)체제로의 변화는 필수적이라고 할 수 있다. 이러한 PM회사는 부동산관리비용의 절감, 전문임대서비스,각종 부동산관리서비스 등을 통해 부동산자산의 가치를 상승시키는 역할을 하게 된다.

PM회사의 특징은 조직구조를 최대한 축소하고, 아웃소싱을 강화함으로써 효율성을 극대화시키는데 있으며, 이러한 효율적인 부동산관리운영은 리츠회사에서 매우 중요한 역할을 수행하게 된다.

(7) 리츠제도를 통해 국민에게 제대로 된 투자정보를 제공하고 부동산투자자문을 전문적으로 상담, 지원할 수 있는 새로운 기관이 형성되고 부동산개발, 관리와 관련한 분업화, 전문화도 활발히 진행된다.

9. 외국의 리츠현황

(1) 미국의 REITs

-1960년 근거법이 제정된 후 30년가량 부진을 면치 못했으나 1990년대에 들어 급성장

-지분형이 전체의 92%를 차지

-현재 미국에서 운용되고 있는 리츠의 60%이상은 뉴욕증권거래소등에 상장되어 거래 중에 있으며, 동종 부동산리츠간의 기업인수합병도 활발히 이루어지고 있고 점차 대형화 양상을 보이고 있다.

-상장된 리츠규모는 미국 전체 증권시장의 2~3%수준이지만 미국 일반투자자의 포트폴리오 자산운용에 있어 적지 않은 규모를 차지하고 있다.

(2) 호주의 LPT(Listed Property Trusts)

-1971년에 도입되었으나 1990년초 호주경제가 불경기를 맞으면서 각광받기 시작

-주주가 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산에 대한 수익권만을 가진다는 점에서 우리나라의 금전신탁을 통한 신탁증서와 유사하나, 다만 상장되어 자본시장에서 거래되는 점이 다르다.

-리츠는 회사구조여서 이익의 90%만 배당하고 나머지 10%는 다시 투자하지만, LPT는 신탁방식이어서 모든 투자수익을 투자자에게 배당하기 때문에 리츠보다 더 매력적일 수 있다.

-2000년말 현재 호주 LPT시장규모는 전체 주식시장에서 차지하는 비중이 5.9%에 이르고 있다.

(3) 일본의 REITs

-2000년 5월에 관계법을 제정하고 2001년 3월부터 도쿄증권거래소에 상장되기 시작한 일본의 리츠운용방식은 기본적으로 미국식 회사형리츠에 가깝다.

-일본리츠에서 눈길을 끄는 것은 일반투자자의 참여활성화를 위해 만들어진 장치들이다. 1계좌를 5만엔(50만원)으로 잘게 쪼개서 서민들도 부담없이 투자할 수 있도록하되, 운용자산의 절반정도는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 빌딩, 아파트 및 이를 담보로 발행한 유가증권에 투자하도록 하고 있어 최소한 원금을 지킬 수 있도록 했다. 또한 상장한 부동산투자신탁의 운용내용 등에 대해서는 매년 두차례, 보유부동산의 시장가격은 년1회 의무적으로 발표하도록 되어있으며 이밖에 중요한 부동산거래가 이루어질 경우에는 수시로 투자자에게 알리도록 되어있다.

10. 우리의 리츠현황

(1) 부동산투자회사법의 제정

-1997년말 IMF외환위기가 도래하여 부동산가격이 폭락하고 상당수의 거대부동산이 외국 자본에 넘어가는 사태가 발생하자 정부에서는 이러한 부동산가격의 지속적인 하락을 방지하고 기업의 구조조정을 지원하기위해 미국의 리츠제도도입을 검토

-재정경제부에서 기업의 구조조정용 부동산을 리츠방법으로 처리하기 위해 기존의 기업구조조정투자회사법을 개정하여 기업구조조정부동산투자회사제도(CRV제도)의 도입을 추진 중에 있었으나, 이는 투자대상만 다를 뿐 건설교통부에서 제정한 부동산투자회사법과 같아 동법에 특례조항으로 편입하도록 합의하여 2001년 4월26일 국회통과 제정

(2) 부동산투자회사법의 개정

-2004년 10월 22일 건교부가 제출한 “부동산투자회사법개정법률안”이 원안대로 통과되어 2005년 4월말부터 새로운 부동산투자회사제도가 전면적으로 시행.

-설립과 영업 및 투자자보호 등 전부분에 걸친 전면개정수준으로 한국형 리츠의 새로운 출발

-일반리츠의 회사형태를 다양화하고 설립, 운영상의 규제를 완화하는 두가지 주요내용

(3) 리츠시장의 현황

1) 개관

-일반리츠도 CR리츠처럼 법인세가 면제되면 수익률이 년1~2%포인트 높아지는 효과가 있어 상품경쟁력을 갖게될 것으로 예상

-2006년 현재 위탁관리 2개사, 기업구조조정 12개사 등 14개사

2) 개정법 내용

-2007년 10월 15일부터 시행되는 '부동산투자회사법 시행령 및 시행규칙'에 따르면 부동산투자회사 설립때 예비인가와 설립인가를 받던 절차를 영업인가만 받도록 해 절차를 간소화하고 부동산투자회사의 자본금도 250억원에서 100억원으로 낮추었으며,

또 지금까지는 자기자본금의 2배 이내에서 차입 및 사채발행을 할 수 있었으나 주주총회에서 특별결의를 할 경우에는 10배까지 가능하도록 했으며 총자산을 전부 부동산개발사업에 투자할 수 있는 '개발전문부동산투자회사'를 설립할 수 있도록 했는데, 일반 부동산투자회사는 총자산의 30%까지만 부동산개발사업에 투자할 수 있다.

또한 발행주식의 30% 이상을 일반에 공모하고 있으나 국민연금관리공단, 공무원연금관리공단, 사립학교교직원연금관리공단이 발행주식의 30%를 인수하는 경우에는 예외를 인정했다.

3) 전개상황

현재 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 가운데 상업용 빌딩에 투자해 임대수익을 올리는 명목형(SPC) 리츠가 주를 이루고 있으나 2008년 2월에는 임대수익이 아니라 부동산을 직접 개발하는 것을 주목적으로 하는 개발전문리츠(명목형)가 출범한 데 이어 4월에는 상근 임직원이 있는 실체형 자기관리리츠도 탄생했다.

이번에 인가받은 리츠는 직접 부동산 개발을 하면서 상근 임직원이 있다는 점에서 기존 리츠와는 차이가 있으며, 유상증자를 통해 지속적 개발사업도 가능해 한시적으로 운영되는 대부분의 리츠와 달리 지속적으로 개발사업을 해 나갈 수도 있다.

(4) 리츠시장의 문제점

① 부동산경기상승에 의한 대상 자산확보의 어려움과 수익률의 상대적 저하

② 투자자의 투자성향이나 인식의 부족

③ 관련 인프라구축의 미비

④ 제도도입초기 제도 전반에 걸친 정책입안자들의 인식부족과 입법과정에서의 혼란

⑤ 시장참가자들의 전문성 부족

11. 리츠의 자산운용방법(부동산투자회사법 제21조)

(1) 부동산을 통한 자산운용

① 매매수익

② 개발수익

③ 임대수익

(2) 부동산관련 유가증권을 통한 자산운용

-유가증권투자수익률이 최소한 은행예금이자보다는 높아야 한다.

(3) 금융기관에의 예치를 통한 자산운용

12. 리츠도입에 따른 파급효과

(1) 자본시장

-주식시장시가의 약 7%정도가 부동산투자회사주식으로 제공될 것(자본시장의 활성화)

-투자위험성에 대한 분산효과(다양한 투자포토폴리오구성 가능)

-뮤추얼펀드에도 다양한 투자기회 제공

-은행, 보험사 등이 보유부동산의 증권화로 자기자본비율 향상 용이

-증권회사의 업무영역 확대(리츠를 상장할 때 주간사의 역할 담당)

(2) 정부

-부동산가격안정에 기대

-부동산시장의 자율조절기능 제고

-임대주택 공급확대의 용이

-공공개발사업의 활성화에 기여

-외국인 투자유치 확대 효과

-중장기적으로 부동산관련 조세수입 확대

(3) 건설업계

-금융기관차입이나 선분양방식 등 기존 자금조달 방식의 변화 초래

-개발사업에 대한 보다 투명한 관리 가능

-신규 건설시장의 축소에 따른 부동산자산관리업체로의 전환 예상

(4) 일반국민

-부동산투자에 대한 진입장벽의 완화로 상대적 박탈감 해소나 긍정적인 소득재분배 효과

-새로운 일자리창출에 따른 고용기회의 확대 효과

-임대주택공급확대에 따른 주거생활안정에 기여

13. 성공적인 리츠투자전략

(1) 리츠회사의 전략

① 과다한 부동산보유는 금물

② 현금화가 가능한 부동산에 투자

③ 지역상권에 부합하지 못하는 상가 등에 투자

④ 소형주택이나 역세권 등에 투자

(2) 투자자의 전략

-리츠상품에 투자하는 방법은 두가지인데, 공모주청약에 참가하는 방법과 증권거래소에 상장된 주식을 구입하는 방법이다.

-리츠는 일반적인 주식과는 달리 시세차익보다는 배당수익을 중요시하기 때문에 액면가로 배정되는 공모주를 구입하는 것이 유리

※ 리츠투자시 단계별 확인사항

일반적으로 리츠가 운영될 경우에는 건교부의 예비인가-본인가과정을 거치게 되는데, 예비인가단계에서 발기인의 구성 및 사업계획의 타당성을 판단한다. 발기인구성과 주식인수비율, 경영진과 자산운용전문인력등의 사항을 확인하고 투자설명서상 과장된 내용이 없는지 살펴보면 된다. 투자가치가 있다고 판단되면 본인가 후 주식청약때 투자설명서등을 한번 더 확인하고 주식을 취득하면 되는 것이다.

① 리츠설립 전

a. 건교부장관의 영업인가여부

b. 발기인구성과 주식인수비율, 특히 재무능력이 있는 기관투자자의 참여여부를 집중 확인한다.

c. 예상경영진, 자산운용전문인력의 경력

d. 주식공모를 주선하는 간사회사(보통 증권사)의 인지도와 수수료

e. 사업계획서의 구체성, 특히 재산양수약정을 통해 투자부동산의 확정여부를 확인한다.

f. 정관초안과 주식청약서,투자설명서상 허위나 과장된 내용이 없는지 확인한다.

② 리츠설립 후

a. 경영진 및 자산운용전문인력의 보수

b. 증자시 주식청약서와 투자설명서-자산운용,이익배당에 관한 사항을 확인한다.

c. 분기별 투자보고서-자산구성현황,수익률,비용구조,주가변동상황등을 확인한다.

d. 기타 직접공모시 명시되는 분석기관의 평가의견,투자자보호사항

③ 청약 후

a. 재무제표-부채상황과 손익구조를 확인한다.

b. 주식시장에서의 주가, 일일거래량 등을 확인한다.

[개발] 부동산개발사업의 이해와 접근

2010-04-02T10:42:00.000+09:00

1. 부동산개발사업의 의의

(1) 개념

▷개발

-잠재력을 극대화시키는 일련의 행위

▷부동산개발

-현재 별 가치가 없는 부동산을 찾아서 그 부동산이 가지고 있는 잠재력을 발견하여 그 잠재력이 극대화될 수 있도록 하는 모든 행위

-현재 별 가치가 없는 부동산을 장래 가장 부가가치 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정

-토지와 건축물, 이른바 부동산의 조성과 개량활동

(2) 부동산개발사업의 정의

-부동산을 하나의 경제적 가치로 평가하고 부동산의 특성, 부동산시장의 구조적 특성, 그리고 부동산수요자의 요구수준을 가장 적절하게 반영한 하나의 상품으로 완성하여 부동산으로서의 가치와 효용도의 극대화를 이루게 하는 적극적 태도

-부동산개발활동에 사업적요소, 전문적인 경제, 경영적인 영역이 포함된 것

2. 부동산개발사업의 구조

▷부동산개발사업의 3대 필수조건

-부동산의 확보, 사업자금의 조달, 사업의 기획 및 추진

※디벨로퍼(Developer) : 부동산개발사업을 영위하는 사람(자연인,법인), 개발자

(1) 부동산의 확보 방법

1) 직접매입개발

①완전매입방법>대금 100% 지불

②불완전매입방법>계약금만 지불후 조건부 지불

③연부매입방법>일정기간 나누어 지불

④후불식매입방법>사업종료시 지불,지주공동작업

※ ①의 방향이 소유자에게 유리하고, ④의 방향이 개발자에 유리

2) 위탁개발

-부동산개발신탁

3) 공동개발(부동산 소유자+개발자)

-부동산소유자는 소유권을 유지한 채 개발기획, 자금조달, 설계, 인허가, 시공, 분양, 입주, 정산 등 모든 과정을 개발자에게 위임하고 사업종료시 일정 지분을 분배하는 방법

(2) 자금조달방법

1) 자기자본에 의한 조달방법

① 직접:자기금융조달

② 간접:주식,채권등

2)타인자본에 의한 조달방법

① 금융자금:이자부담

② 투자자금:이익의 일정 지분

(3) 사업기획 및 추진 방법

1) 사업기획

① 상품개발기획

② 사업구도설정

③ 사업추진방향결정

2) 부동산경영자문가(Consultant)

-디벨로퍼(개발자)를 도와 자문활동을 하는 사람들, 부동산개발기획자문가

3) 중개사(Broker)

①부동산을 디벨로퍼에게 소개하는 부동산중개사

②프로젝트를 자본가에게 소개하는 프로젝트중개사

4) 프로젝트조정자(코디네이터,Cordinator)

-프로젝트의 결과에 대한 책임이 없다는 점에서 디벨로퍼와 차이

3. 부동산개발사업의 분류

(1) 개발형태에 의한 분류

① 신개발사업

-기존의 용도를 새로운 용도로 전환

-도시개발사업, 형질변경사업, 대지조성사업, 택지조성사업, 시가지조성사업, 관광단지조성사업, 신도시개발사업, SOC사업

② 재개발사업

-기조성된 부동산의 효율성이 극히 낙후되었다고 판단되어 그 부동산을 다시 개발하여 효율성을 높이는 일련의 활동을 의미

-도심지재개발사업, 공장재개발사업, 주택개량재개발사업, 주거환경개선사업

(2) 개발주체에 의한 분류

1) 공공개발사업(제1섹타)

① 사업주체 > 정부, 지방자치단체, 공공법인, 특수법인, 정부투자법인 등

② 사업내용 > SOC사업, 택지개발사업, 간척사업, 시가지조성사업, 도시개발사업, 도시재개발사업 등

2) 민간개발사업(제2섹타)

① 사업주체 > 일반법인, 개인, 단체 등

② 사업내용 > 주택, 상가, 오피스텔 등 민간수익사업 등

3) 민관합동개발사업(제3섹타)

① 사업주체 > 민간 + 공공법인

② 사업내용 > 관광단지, 휴양단지, 산업단지 등

4) 주민조합공공개발(제4섹타)

① 사업주체 > 주민조합 + 공공법인

② 사업내용 > 시가지조성 등

5) 주민조합민간개발(제5섹타)

① 사업주체 > 주민조합 + 민간법인

② 사업내용 > 리조트등

6) 합동개발

① 사업주체 > 주민조합 + 공공법인 + 민간법인

② 사업내용 > 도시개발 등

(3) 개발지역에 의한 분류

-국토의 계획 및 이용에 관한 법률상에 명시된 용도지역중 도시지역과 그 외지역의 구분을 기준으로 분류

1) 도시개발사업

-국토의 계획 및 이용에 관한 법률,도시개발법등 주로 도시개발과 관련된 사업

2) 도시외개발사업

-도시지역을 제외한 개발사업, 관광지, 휴양지 등의 개발사업

4. 부동산개발사업의 일반적인 절차

(1) 4단계(8단계)

① 1단계:사업화이전단계(구상단계/기획단계)

② 2단계:사업화단계(계획수립단계/사업검증단계)

③ 3단계:사업단계(공사단계/영업단계)

④ 4단계:정산단계(입주단계/정산단계)

-일반적인 기준으로 분류한 것일 뿐 특별히 규격화되어있는 것은 아니며, 사업의 유형이나 주체에 따라서는 다른 과정으로 진행할 수도 있다.

(2) 각단계별 사업내용

① 구상단계

- 아이디어, 토지탐색

- 개발자(Developer):부동산을 먼저 확보

- 개척자(Pioneer):아이디어를 먼저 발굴

② 기획단계

-아이디어를 개념화하는 단계, 개발대상 부동산이 반드시 존재해야 한다.

a. 토지분석단계/여건분석단계(최선의 개발방향 설정,최유효이용방안 도출)

-내부분석:용도분석,구조분석,가치분석,권리분석

-외부분석:법률분석,입지분석,상권분석,시장경쟁분석

b. 개발방향설정단계/컨셉의 도출

-토지분석의 결과를 종합하여 개발방향을 정립하는 단계

③ 계획수립단계

-설정된 컨셉을 기준으로 구체적인 개발의 방향과 계획을 수립하는 단계, 마스터플랜의 단계

a. 개발계획수립:설정된 컨셉에 맞는 건축물 및 시설물의 결정,결정된 시설물의 규모결정,시설물의 배치계획등을 수립하는 단계

b. 사업추진계획수립:사업주체,방법을 계획하는 단계

c. 자금조달계획수립:총투자비의 규모,투자비의 조달방법등을 수립

d. 영업계획수립:마케팅계획수립

④ 사업검증단계

-사업타당성 검토단계

a. 입지적측면:입지의 특성상 최적의 사업방향이 무엇인지를 분석

b. 법률적측면:현행법상의 가능여부

c. 시장적측면:시장에서의 반응, 시장의 크기 판단, 마케팅계획 수립시 검토된 사항의 실현성에 비중

d. 투자가치측면:투자비에 대한 수익구조 평가

⑤ 공사단계

a. 설계단계:가설계(개괄적인 규모의 산정)>기획설계(컨셉도출에 따른 설계)>기본설계(건축허가등 사업승인인허가를 위한 설계)>실시설계(건축,토목등 실제 시공을 위한 설계)

b. 인허가단계:관련법에 의한 별도의 절차

c. 공사단계:토목,건축,조경,인테리어,마감공사등

d. 준공단계

⑥ 영업단계

a. 분양:마케팅 수립단계(영업계획수립단계)에서 수립된 계획에 의해 실제적인 행동이 이루어지는 단계

b. 임대:건물의 준공이 가까울수록 실행력이 높다

c. 운영:건물완공 이후부터 임대사업 또는 상업시설에 대한 영업활동

⑦ 입주단계

⑧ 정산단계

a. 1단계:사업성검토당시의 추정된 사업성과와 개발사업을 추진한 결과 확정된 사업성과를 비교해보고 성공과 실패의 사례를 분석하는 것

b. 2단계:발생한 사업이익에 대한 배분(당초 사업구도 수립시 약정된 배분률)

-토지주와의 배분,시행사와의 배분,투자자와의 배분,시공사와의 배분

c. 3단계:각 주체별로 소득신고(법인은 법인세,개인은 소득세)

5. 부동산개발사업방식에 관한 법률적 이해

(1) 부동산공법의 구조적 체계

① 부동산공법 및 개발사업 법체계

-先계획, 後개발원칙에 입각한 환경친화적 도시정주공간을 조성하기 위하여 부동산공법 재정립

-전국토대상>국토건설종합계획법(1963)>국토기본법으로 변경(2000.01.01)

-도시외지역>국토이용관리법(1972)>국토의계획및이용에관한법률(2003.01.01)

-도시지역>도시계획법(1962)>국토의계획및이용에관한법률(2003.01.01)

② 개정된 개발관련법 주요내용

a. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토법)

-국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 폐지하여 통합, 정비한 국토기본법

-2001년 12월 7일 제정>2003년 1월 1일 시행

-용도지역의 개편

▷5개용도지역을 4개용도, 9개용도지역으로 축소(준도시,준농림지역의 난개발예방)

▷용도지역 미지정 또는 미세분지역은 자연환경보전지역, 도시지역은 녹지지역, 관리지역은 보전관리지역의 규정을 각각 적용

-관리지역의 관리방안

▷관리지역(종래의 준도시,준농림지역)의 자연환경, 농업적성, 이용실태, 인구규모, 도시지역과의 인접도를 고려, 토지적성평가를 실시, 3개지역(계획관리,생산관리,보전관리)으로 세분

-용도지구의 통폐합 및 확대적용

▷종래 국토이용관리법상의 산업촉진지구,시설용지지구,도시계획법상의 개발촉진지구등을 개발진흥지구로 통합(주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구등)

▷종래 도시계획법상의 용도지구는 도시지역에만 국한하여 지정하였으나, 새 국토법 상으로는

비도시지역에도 지정할 수 있도록 함으로써 전국토로 적용범위 확대

-제2종 지구단위계획제도 도입

▷종래 준농림지역에 소규모개발이 산발적으로 진행됨에 따라 기반시설부족, 환경훼손등 부작용이 발생하여 점적 개발을 집단화하여 계획 속에서 개발이 이루어지도록 할 목적으로 계획관리지역과 개발진흥지구에 대하여 적용

-기반시설연동제 도입

▷개발이 완료된 시가지지역(개발밀도관리구역)에서는 추가 기반시설의 설치가 어려우므로 기존의 기반시설의 용량을 고려하여 개발밀도를 제한(건폐율,용적률 강화)

▷신규개발지역(기반시설부담구역)에서는 개발행위자로 하여금 도로, 학교 등 기반시설을 부담토록하여 기반시설을 갖춘 후에 개발을 허용

-개발행위허가제 도입

▷용도지역, 지구제에 맞으면 개발을 허용하는 건축자유원칙으로 발생되는 문제(난개발등)를 예방하기 위하여 건축물의 건축을 수반하는 토지형질변경, 토석채취등을 대상으로 하여 개발행위허가제를 도입

▷재해복구, 농어촌시설, 건축법상 신고대상인 건축물 등 경미한 사항은 제외하여, 계획의

적정성, 기반시설확보여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여, 허가, 불허가, 조건부 허가 결정

-주거지역종별세분화

▷주택의 유형, 개발밀도를 반영하여 종래의 일반주거지역을 제1종. 제2종, 제3종으로, 전용주거지역을 제1종, 제2종으로 세분하여 구릉지, 평지, 역세권지역의 획일적 용적률 적용으로 주변여건 및 환경과 부조화를 이루는 돌출형 개발 및 주택의 고밀도 개발로 야기되는 도시문제를 사전에 방지하여 적정밀도의 적정개발을 도모하여 제한된 토지자원의 계획적 대응 및 합리적 이용 유도

b. 도시 및 주거환경 정비법(재개발사업)

-재개발사업(도시재개발법), 도심지재개발사업(도시재개발법), 주택재개발사업(도시재개발법),

주거환경개선사업(도시저소득민의주거환경개선을위한임시조치법),재건축사업(주택건설촉진법)등 종전에는 이들이 각각 별개의 법으로 관리되어 왔으나 2003년 7월 1일부터는 “도시및주거환경정비법”이 신설됨에 따라 동법에서 통합관리

-재개발, 재건축사업의 명칭을 도시정비사업(주거환경개선사업,주택재개발사업,주택재건축사업,도시환경정비사업)으로 하고, 도시정비사업을 추진하려면 도시정비구역으로 지정되어야 한다고 규정

c. 도시개발법

-구 도시계획법에 의한 시가지조성사업, 일단의 주택지조성사업과 토지구획정리사업간 조성목적이 중복되어 이를 해소하기 위하여 2000년 1월 제정

-국토이용계획변경사업으로 추진되었던 준도시지역 취락지구사업 등이 그동안 난개발의 원인이었다는 결론에 의해 난개발방지를 도모하기 위해 준농림지의 준도시지역 취락지구변경(국변)을 억제하고 계획적 개발계획에 의한 개발사업을 전개할 수 있도록 동법을 신설

6. 부동산개발사업 자금조달방안

(1) 부동산개발사업과 금융의 활용

1) IMF이전 부동산개발금융의 일반적 특징

① 대부분이 시공사인 건설회사 신용에 의한 차입자금으로 조달

-건설회사 차입후 대여

-시행사 차입에 지급보증후 자금조달 중개

2) 부동산개발금융의 변화

① IMF이후 기업대출에 대한 부채비율 관리강화로 건설회사의 자금조달능력 감소

-건설회사의 재무구조 약화>건설산업의 직간접금융비율 감소

-대여사업구조 약화

② IMF이후 금융과 건설, 부동산분야의 통합

③ 기업금융에서 프로젝트한정금융으로의 변화

3) 부동산개발금융의 새로운 흐름들

① 프로젝트의 자산과 신용을 담보로 하는 프로젝트파이낸싱 확대 > SOC민자유치사업

② 유사 프로젝트파이낸싱 상품의 발전 > 담보대출, 보증, 리스크전가 구조

-금융기관의 부동산개발프로젝트파이낸싱, 부동산투자신탁

③ 상장, 소액투자자모집에 의한 자금조달 > ABS,REITs,부동산펀드등

(2) 프로젝트파이낸싱과 부동산개발금융

1) 프로젝트파이낸싱(Project Financing)

① 개념

-기업금융(Corporate Financing)에 대응되는 금융방식

-기업금융이 차입자의 전체재산과 신용을 바탕으로 이루어지는 것임에 반해, 프로젝트의 수익과 설비등 관련자산에만 의존하여 이루어지는 점에 차이

-기업금융은 단일은행의 자금제공으로 이루어짐이 일반적임에 반해, 여러금융기관의

컨소시엄구성(Consortium of Lending Bank)을 통한 자금제공이 일반적

-프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자,사업주,토지 및 재료공급자, 개발산출물구매자, 관련 정부등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이루어짐

-대주가 원리금상환을 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 거의 의존하는 금융방식

② 특징 및 장점

-비소구금융(Non-Recourse Financing) ; 채무불이행의 경우 채무자의 상환의무부담을 당해 부동산의 매각대금만으로 제한하는 것

-부외금융(Off-Balance Sheet Financing) ; 대차대조표에 부채로 합산되지 않아서 재무비율에 의하여 결정되는 차입능력에 영향을 미치지 않는 금융

-위험(Risk)의 분담, 대규모사업, SOC사업 등에 적용

③ 단점

-비용(업무추진비,보험료등 포함)이 일반 상업적 파이낸싱보다 더 많이 소요

-파이낸싱계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요

2) 부동산개발금융

① 개념

-시행자가 아파트, 주상복합, 오피스텔, 상가등 부동산개발사업과 관련하여 토지매입 및 건축자금등을 지원받고 분양수익금으로 분할 상환되는 금융

② 취급대상

-아파트, 주상복합, 오피스텔

-상가, 오피스

-호텔, 리조트, 펜션, 테마파크, 온천, 골프장, 스포츠센타

-실버타운, 납골당등

③ 취급기관

a. 은행 : 고유계정대출, 신탁계정대출, ABS인수, 사모사채인수등

※ 부동산관련금융

-부동산담보대출, 수분양자앞중도금대출, 국민주택기금대출, Bridge Loan, 빌딩담보대출, 리츠사편입자산관련대출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식인수, MBS채권인수 등

b. 제2금융권 : 생명보험사, 손해보험사, 증권사, 상호저축은행, 캐피탈 등

c. 부동산전문회사 : 부동산신탁회사, REITs, 부동산펀드 등

d. 연기금 : 군인공제회, 지방행정공제회, 지방재정공제회, 교원공제회, 사학연금 등

(3) 부동산개발 P/F Trend

;현재 취급되고 있는 부동산개발금융은 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱과 채권보전에 기초한 기업금융이 혼합된 형태로 진행되고 있음

-영업과 심사의 분리

-업종별 심사로 인한 심사역의 심사능력 제고

-자산포트폴리오 준수 경향

-대환대출의 활성화

-리스크 회피와 수익성을 동시에 추구

-시공사 신용도 및 업무수행능력 위주의 의사결정

-부동산 정보공개의 확대로 시장상황에 민감

-부동산관리처분신탁의 활용도 강화

-부동산개발금융전문팀 및 인력의 육성 추세

-Escrow Account의 활성화

7. 부동산개발사업의 유형

(1) 주거시설의 개발방법

1)단독주거시설

2)공동주거시설

3)주상복합시설

(2) 근린시설의 개발방법

1)근린생활시설

2)근린공공시설

(3) 판매시설의 개발방법

1)일반판매시설

2)대형판매시설

(4) 업무시설의 개발방법

1)업무시설

2)오피스텔

(5) 관광, 레저, 스포츠시설의 개발방법

1)관광시설

2)레저,스포츠시설

3)농어촌휴양시설

4)회의,연수시설

5)공원

6)온천

7)유원지

8)위락시설

9)관람,집회,전시시설

(6) 숙박시설의 개발방법

1)일반숙박시설

2)관광숙박시설

(7) 실버시설 및 청소년수련시설의 개발방법

1)아동시설

2)노인시설

3)청소년수련시설

(8) 창고, 공장, 운수, 자동차시설, 위험물저장 및 처리시설의 개발방법

1)창고,공장시설

2)운수,자동차시설

3)위험물저장 및 처리시설

(9) 기타시설의 개발방법

1)동식물관련시설

2)교육,연구시설

3)종교시설,의료시설

4)기타시설

8. 부동산개발사업의 역할

(1) 국민경제적 측면

-부동산의 양적 증가의 불가능(부동성/부증성)을 용도변경과 최유효이용이라는 방법으로 수급을 조절하고, 개발효과를 극대화하여 시장의 균형적 수급관계를 유지함으로써 국민경제적 효과를 모색

(2) 국토이용 및 개발 측면(공익성우선, 이용가치우선, 소극성)

-국토개발의 결과에 따라 토지이용의 범위는 물론 지역성, 경제성 등이 달라지게 되며, 긍정적인 효과뿐만 아니라 부정적인 효과도 동시에 상존

1) 긍정적 효과 > 균형적 국토개발, 원할한 수급조절 등

2) 부정적 효과 > 불로소득확산(소외지역의 형평성문제), 환경파괴 등

(3) 사유재산의 효율적 활용 측면(사익성우선, 수익가치우선, 적극성)

-가계나 기업의 경제적 가치증대 또는 효율성의 증대

-주어진 제도하에서 개발가능한 범위가 결정되고, 이를 최대한 적용, 개발함으로써 활용의 가능성을 극대화하여 자산가치를 증대시키는 것이 부동산개발에 따른 경제성과 유용성을 높이는 것

□ 개발과 환경보존의 조화 > 환경친화적 개발

-비효율적으로 이용되고 있는 죽어있는 부동산을 미래지향적으로 개발하여 실효성을 높이고 부가가치를 창출하여 생명력을 부여하는 과정>부동산개발사업의 역할이자 핵심 매력

9. 부동산개발사업의 현황과 과제

(1) 부동산개발사업의 목적

1)효용도의 극대화에 따른 부가가치의 창출이라는 경제성

2)지역의 균형개발이라는 지역성

3)시세차익보다는 높은 개발이익이라는 수익성

(2) 부동산개발사업의 현황

1) 최근 부동산시장의 변화

① 소유보다는 이용개념의 중시

② 불필요한 보유와 거래에 대한 중과세 > 소유자체가 부담으로 작용하는 시대

2) 부동산을 소유하고만 있기에는 오히려 부담이 되는 현실에서 가장 바람직한 방법은 개발을 통한 가치 창출

(3) 부동산개발사업의 과제

1) 시시각각으로 변화하는 시장의 구조와 여건에 대응 >미래에 대한 예측, 수요판단의 능력 제고

2) 부동산개발영역의 확대 > 부동산개발의 시대 도래

3) 부동산개발과 관련하여 부동산거래, 부동산금융, 부동산평가, 부동산컨설팅, 부동산관리,

부동산서비스등의 분야가 확대되고 성장할 것 > 상호 유기적 관계 형성

[법률] 우선변제를 받을 수 있는 임차인과 소액보증금의 범위

2009-08-08T16:07:00.000+09:00

1. 의의

-주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법상의 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 소액보증금의 범위에 대해 살펴본다.

2. 주택의 경우

-주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위에서 대통령령으로 정한다.[전문개정 2008.3.21]

-주택임대차보호법시행령 제4조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 6천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 5천만원

3. 그 밖의 지역: 4천만원

[전문개정 2008.8.21]

-주택임대차보호법시행령 제3조 (보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역: 2천만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다): 1천700만원

3. 그 밖의 지역: 1천400만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008.8.21]

3. 상가건물의 경우

-상가건물임대차보호법 제2조 (적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

-상가건물임대차보호법시행령 제2조 (적용범위) ①「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21>

1. 서울특별시 : 2억6천만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원

② 법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③ 법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

-상가건물임대차보호법시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21>

1. 서울특별시 : 4천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

-상가건물임대차보호법시행령 제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21>

1. 서울특별시 : 1천350만원

2. 「수도권정비계획법」에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원

4. 그 밖의 지역 : 750만원

② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.