재건축 | 재개발 | 뉴타운 | 리모델링 | |
의의 | 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 | 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 | 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업 | 기존 시설물의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는 일체의 활동 영역을 포괄하여 기존 건축물의 유지, 보수, 증/개축, 대수선하는 행위를 말하며,건축물의 신축 및 재건축과는 구별 |
근거 법률 | 도시및주거환경정비법 | 도시및주거환경정비법 | 도시개발법 도시및주거환경정비법 도시재정비촉진을 위한 특별법 | 주택법 건축법 서울시건축조례 |
대상 구역 | (1)공동주택재건축의 경우 1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 (2)단독주택재건축의 경우 1)기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 2) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요 없 을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외 3)노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것 4)당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것 | (1)정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 (2)건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 (3)철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역 (4)정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 | ▷주거 중심형 타운 -주택재개발구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 적정 생활권역에 대해 전체 도시기반구조를 개선하여 건설 ▷도심형 타운 -도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무기능 등을 복합 개발하는 방식으로 건설. 대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치하여 직주근접형 도심커뮤니티를 조성 ▷신시가지형 타운 -미(저)개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를 조성하는 방식으로 개발 | ▷리모델링 대상 - 준공된지 15년 경과된 공동주택 - 각 세대 전용면적의 10분의 3 이내, 각 세대별 30㎡ 이내에서 증축 |
추진 절차 | 기본계획수립>구역지정(정비계획수립,6월~1년)>추진위구성(6월)>안전진단(6월)>조합설립인가(6월)>사업시행인가<관리처분계획인가(6월)>이주,착공,분양,완공(3년) ※단독주택재건축의 경우 노후,불량건축물이 당해지역 안에 있는 건축물수의 2/3이상이거나, 노후,불량건축물이 당해지역 안에 있는 건축물이 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대/다가구주택이 당해지역 안에 있는 건축물수의 1/3이상으로 정비구역이 지정되면 안전진단 과정 없음. | (1)사업준비단계 1)기본계획수립/승인(지자체,국토부) 2)구역지정(시,도지사) 3)사업계획의 결정 (2)사업시행단계 1)조합설립인가(시,군,구청장) 2)사업시행인가(시,군,구청장) 3)조합원분양신청,권리가액평가,국공유지매수,토지수용 (3)관리처분단계 1)관리처분계획인가(시,군,구청장) 2)조합원분양및동호수추첨,일반분양 3)공사완료(준공검사,확정측량및토지분할,분양처분고시및대지및건축시설,권리확정) (4)사업완료단계-청산(조합해산,관계서류이관) | 기본계획수립(시장)>뉴타운사업지구지정요청(구청장)>뉴타운지정대상선정(시장)>지역균형발전위원회심의>뉴타운사업지구지정>세부시행계획수립(구청장)기초조사>지정심의>우선사업시행지구선정>실시계획인가 및 사업시행(시장,구청장) | 소유자4/5이상의 동의 확보(단지별 또는 동별)>건축심의(증축의 완화범위등 결정)>조합설립인가(시장,군수,구청장)>행위허가신청>구조안전확인(시장,군수,구청장)>리모델링행위허가(시장,군수,구청장)>이주 및 착공>사용검사>입주>조합해산인가 |
특징 | [규제사항] (1)재건축개발이익 환수(임대주택건립의무비율) ① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 -용적률 증가분의 25% ②사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합-용적률 증가분의 10% ③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합-용적률 증가분의 10% (2)소형평형의무비율 건립- (3)후분양-투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후 분양 (4)조합원지위양도 금지- ※조합설립추진위원회 구성 -개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재개발사업도 동일) | [사업의 종류] (1)대상지역 종류에 따른 분류-도심재개발사업,주택재개발사업,공장재개발사업 (2)사업방식에 의한 분류 -전면재개발 또는 철거재개발,수복재개발,보존재개발,개량재개발,순환재개발 [주택재개발구역지정의 절차] 기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시 [사업시행자(주택재건축 사업도 동일)] ▷조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행 ▷다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음 - 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요 - 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외) - 도시계획사업과 병행한 정비사업 - 순환정비방식에 의한 정비사업 - 사업시행인가가 취소된 때 - 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때 - 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등 [관리처분계획주요기준] -1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급 | ▷건설교통부가 서울시에서 그동안 조례로 시행해오던 33개 뉴타운지구(25개), 균형발전촉진지구(8개) 중 은평 등 16개 지구에 대하여, 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적이고 체계적으로 개발 추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진하게 됨으로써 도시재정비촉진특별법상 각종 인센티브를 받게 되는 동시에, 토지거래허가구역으로 자동 지정되어 20㎡이상 토지를 거래하는 경우 토지거래허가를 받게 되고, 토지나 주택의 분할 등에도 불구하고 분양권은 지정·고시일 기준으로 산정된다. ▷지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며, 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하기위한 사업으로서 자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여 지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하는 사업이며, 지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통, 환경 등 각종 도시문제를 함께 해결하고자 하는 것 | ▷조합원의 자격 -공동주택의 소유자(복리시설도 리모델링하는 경우 복리시설 소유자) -공동주택 또는 복리시설 소유권을 수인 공유인 경우 대표자 1인 ▷리모델링 결의요건 -주택단지 전체의 경우 : 4/5이상 동의 (동별 각 2/3이상 동의) -동별 리모델링 경우 : 각 4/5이상 동의 ▷리모델링행위 허가의 요건 - 별도의 동 증축으로 세대수를 증가하거나, 내력벽을 철거하여 세대통합하는 행위는 금지 - 기본적으로 구조안전에 이상이 없을 것 ▷관리규약 - 조합원의 비용부담 시기.절차 및 조합의 회계 - 사업의 시행시기 및 시행방법, 총회의 소집 등 ▷사용검사 - 행위허가권자가 사용검사(사업주체는 하자보수보증금 제출) |
[경과]
1. 재개발·재건축 사업 절차 간소화를 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정에 따른 동법 시행령 개정안이 최근 국무회의 심의를 통과함으로써, 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 조건이 ① 조합설립인가일로부터 2년(종전 3년) 이상 사업시행인가가 없는 곳에서 2년(종전 5년) 이상 해당 주택을 보유하고 있는 경우 ② 사업시행인가일로부터 2년(종전 3년) 이내 착공이 안된 곳에서 2년(종전 5년) 이상 해당 주택을 소유하고 있는 경우 ③ 착공일로부터 3년(종전 5년) 이내에 준공되지 않고 해당 주택을 소유하고 있는 경우에 한해 조합원 지위를 양도할 수 있는 것으로 완화되었으며, 또한 공매·경매 등으로 주택의 소유권이 이전되는 경우에도 조합원 지위가 양도된다. 또한 초기자금을 확보하지 못해 업체와 결탁하는 등의 부조리를 예방하기 위해 현재 재건축 추진위원회가 안전진단 비용을 부담하던 것을 시장·군수가 부담하도록 했으며, 다만 예외적으로 주민이 안전진단을 요청하는 경우에는 종전처럼 주민이 비용을 부담해야 한다.(200908현재)
2. 서울시는 최근 공공관리제 도입을 골자로 한 ‘주거환경개선정책실행계획’을 확정함으로써 정비사업의 투명성을 높이고 사업기간과 비용을 줄이기 위해 관할 구청장이 정비업체를 직접 선정하며, 조합설립추진위원회 구성과 승인까지를 주도하는 것으로 하였다. 이 제도의 도입으로 주민들이 부담하던 운영비, 추진위 인건비 등 각종 비용을 서울시나 구청이 부담함으로써 주민들의 초기 자금부담이 줄게 됨으로써 주민들이 추가로 내는 분담금이 1억원 이상 낮아질 것으로 예측했으며, 추진위 승인 이후 설계비 역시 서울시에서 저리로 융자받을 수 있도록 하였다. 또한 관할 시장·군수·구청장이 정비구역 지정 전에도 건축물의 신축 및 토지분할 행위를 제한할 수 있도록 함으로써 단순한 투기목적의 지분쪼개기 등을 원천봉쇄할 수 있는 근거를 마련했다.(200908현재) 공공관리제의 법적 근거가 되는 '도시 및 주거환경정비법 개정안'이 2010년 3월 18일 국회에서 통과됨에 따라 서울시가 지자체 중 처음으로 관련 조례를 개정해 2010년 하반기부터 공공관리제를 본격적으로 시행하기로 했다고 한다. 개정안에 신설 또는 달라진 내용은 공공관리제도 도입, 추진위원회 구성, 시공자 업무범위(철거사업도 시공자가 관리), 용역업체 선정시기 조정(정비업체는 추진위원회가 구성되기 전에 공공관리자가 선정하고, 설계자도 예전엔 추진위원회와 조합에서 각각 선정했으나 추진위가 그 선정권한을 가지며, 시공자도 기본설계안이 나오는 사업시행인가 이후로 선정시기를 조정), 주민대표 선출에 대한 선관위 위탁, 공공관리자업무 위탁 등이다.(201003현재)
그러나 이러한 공공관리제에 대해서는 당장 이를 시행하기에는 자치구의 재정여력이 부족하며 사업기간 단축, 공사비 절감 등도 정확하지 않은 문제점이 있으며, 정작 공공의 지원이 가장 필요한 부분인 세입자 보상이나 철거 등에는 등한시하면서 정비업체의 선정 및 시공사 선정과정 지원 등 정비사업의 주도권을 행사할 수 있는 사항에만 공공의 권한을 확대했다는 비판이 있다. 도시정비사업은 지역 주민의 재산권을 담보로 하고 있다는 점을 중시하여 공공의 기능은 시공사나 설계자, 정비업체의 선정권한을 주민에게 돌려주면서 선정과정상의 공정성과 투명성을 확보하는 역할에 충실해야한다는 견해들이 있다.
3. 2009년 11월 28일 부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령 개정안에 따라 정부는 재개발ㆍ재건축 지구내 세입자의 주거안정을 위해 주택공사가 보유한 공공임대주택 재고의 50% 범위내에서 세입자들에게 순환용 주택으로 우선 공급하기로 했으며, 순환용 임대주택은 세대 합산 소득이 도시근로자 월 평균 소득(2008년 기준 389만원)의 70% 이하이면서 해당 재개발ㆍ재건축 구역에 2년 이상 거주해야 입주할 수 있다. 이와 함께 재개발 상가 세입자의 휴업 보상금 지급기간을 종전 3개월에서 4개월로 상향 조정했으며, 사업시행자인 조합이 세입자에게 법률에서 정한 보상비(주거이전비 4개월, 휴업보상 4개월)보다 많이 줄 경우 25% 범위내에서 시도 조례로 용적률을 완화할 수 있도록 했다.
4. 대법원이 최근 재개발･재건축 추진위원회가 조합원들로부터 총공사비, 조합원분담금 등 주요 사항을 누락한 채 받은 ‘백지조합설립동의서’에 의한 조합인가에 대하여 무효라고 판결하였다. 이에 대하여 국토해양부는 도시및주거환경정비법(도정법)에 따라 총공사비와 각종 조합원분담금, 면적, 층수 등을 명시해 조합원에게 주지시킨 후 다시 조합 동의서를 받아 조합설립인가 변경을 신청할 경우 이를 허용해주기로 했다고 한다.(20100315) 조합설립인가 변경을 하려면 새로 조합을 설립하는 것과 마찬가지로 조합원의 4분의3 이상, 토지면적 2분의1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 다시 받아야 하는 것이므로 사업의 속도를 내기는 어려울 것이라는 게 일반적인 예상이다. 재건축 재개발에 대한 공사비, 추가분담금 등이 개략적으로라도 공지되면 앞으로의 주택 시장상황과 맞물려 대부분의 사업장에서 동의서를 받기는 더욱 어려워질 가능성이 크고, 사업 자체의 메리트도 크게 위축되어 추진력을 잃게 될 가능성이 크다.
5. 서울시가 2010년 7월중으로 시행할 예정으로 입법예고한 '도시 및 주거환경 정비조례' 개정안에 따르면, 그동안의 재개발 사업은 해당 지역의 노후도와 호수밀도, 접도율(도로에 접한 건물 비율), 과소 및 부정형 필지 등 4가지 항목 중 2개만 충족하면 가능했던 것을 재건축과 마찬가지로 노후도를 필수요건으로 규정하여 충분히 낡은 지역만 재개발 사업을 할 수 있게 된다. 재개발 분양권을 받을 수 있는 주민의 권리를 정하는 기준일도 획일적으로 2003년 12월30일 로 돼 있었으나, 최근 개정된 '도시 및 주거환경 정비법(도정법)'이 기본계획수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전까지 지방자치단체가 정하도록 한 데 근거하여 ‘구청장이 해당 지역을 정비구역으로 지정하기로 방침을 정한 날’로 바뀐다. 한편 도정법에는 준공업 지역의 임대주택 건립과 관련한 근거 조항은 있으나 그 구체적인 기준은 없지만, 조례안에서는 준공업 지역에서 200가구 이상 공동주택을 지을 때 임대주택건립 기준을 재개발 사업을 준용해 가구 수의 17%로 설정했다. 공공관리제 세부운용기준과 관련해서는 공공관리기간은 정비구역을 지정한 날부터 시공사를 선정할 때까지로 정해졌고, 시공사는 사업시행인가 내용을 반영한 설계도에 따라 경쟁입찰로 선정되며, 공공관리비용은 구청이 부담하고, 서울시는 70%까지 지원할 수 있는 것으로 하였다.
[체크]
1. 신축 공동주택 구입시 도정법상의 분양대상이 되기 위해서는 주거전용면적이 최소 60제곱미터이상이 되어야 가능한 것으로 서울시 도시 및 주거환경 정비조례의27조 6항이 2008.07.30. 개정되었다. 따라서 개정 이후의 정비사업으로 분양대상 주택이 되기 위해서는 주거전용면적이 최소 60제곱미터이상이 되어야 하며, 그 미만의 경우에는 현금청산의 대상이 된다.
2. 재개발ㆍ재건축이 진행 중인 주택은 ‘종전 부동산’, ‘입주권’, ‘신축주택’의 단계를 거치게 되는데, 현행 세법상 종전부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 ‘관리처분계획인가일’, 입주권이 신축주택으로 되는 시기는 ‘준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일 중 빠른 날)’이 되는데, 다만 2005년 5월31일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축 조합은 ‘사업시행 인가일’을 입주권의 전환시기로 본다. 2005년까지만 하더라도 재개발ㆍ재건축 주택은 관리처분계획인가를 받으면 입주권으로 되면서 이 입주권은 주택으로 보지 않았으나, 2006년부터는 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함된다.
3. 기존에 1주택만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 경우 양도세비과세 요건은 ▶기존 주택이 보유 및 거주요건(서울ㆍ과천ㆍ수도권1기 신도시는 3년 보유에 2년 거주, 기타 지역은 3년 보유) 충족 ▶신축주택 완공 전, 또는 완공 후 2년 내에 기존주택 양도 ▶신축주택 완공 후 2년 안에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주 등의 요건을 모두 만족해야 한다.
