1. 부동산시장의 변화
(1) IMF이후 부동산시장의 거대한 흐름
① 투기적 수요에서 실수요자 수요로의 변화
② 거래사례에 의한 자산가액에서 임대수익을 기준으로하는 자산가액으로의 전환
③ 공급자중심에서 수요자중심으로의 시장주도권 이동
④ 정부의 규제에서 시장의 자유중시 경향으로의 선회
(2) 개발의 시대
① 단순한 “보유”를 넘어 “이용”의 시대로의 진입
② 부동산도 하나의 고부가가치 상품으로 만들어내어야 진정한 수익을 기대할 수 있음
(3) 간접투자의 시대
① 2004년 10월22일 부동산투자회사법의 개정으로 일반리츠의 활성화 기반 마련
② 2004년 10월05일 간접투자자산운용업법의 개정으로 간접투자상품의 다양화
③ 소액투자자들의 부동산시장의 참여기회 확대(부동산펀드의 활성화)
④ 부동산관리 및 가치창조능력이 미래 부동산시장의 승패결정
(4) 우리나라 부동산펀드의 종류(광의)
① 자본투자중심의 부동산투자회사(REITs)(부동산투자회사법)
② 은행부동산투자신탁(불특정금전신탁)(신탁업법)
③ 부동산간접투자기구(간접투자자산운용업법)
④ 외국계투자펀드(opportunity fund)등
(5) 우리나라 부동산펀드의 유형별 현황
① 부동산간접투자기구(은행부동산신탁을 포함)는 대부분 2년이내의 단기대출형이 주류를 이루고 있음.
② 장기자본투자의 대표적 유형인 REITs가 시장에서 CR-REITs를 중심으로 성장단계임.
③ 외환위기 이후 우리 시장에 진출한 외국계 펀드(opportunity funds)들은 고위험, 고수익추구 단기성 투기펀드 위주에서 장기투자 성향의 펀드로 재편중임.
2. 부동산간접투자상품의 특징
(1) 환금성
- 수익증권 또는 주식의 형태로 발행, 환매 또는 주식시장에서의 거래로 환금성 확보
(2) 수익성
- 상품에 따라 차이는 있으나, 일정한 수익을 확보할 수 있다.(High Risk High Return)
(3) 소액투자가능
- 부동산에 대한 직접투자에 비해 소액으로도 참여가능
3. 리츠(Real Estate Investment Trusts)의 의의
(1) 다수의 투자자로부터 투자자금을 모아서 부동산소유지분(realestate equity ownership)이나 부동산관련 유가증권에 투자하거나 부동산관련 저당대출(mortgage loans)등으로 운영하고, 이러한 활동을 통하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산간접투자상품
(2) 직역하면 “부동산투자신탁”이지만 국내에서는 “부동산투자회사”를 의미
(3) 일종의 부동산의 뮤추얼펀드
- 펀드자체가 주식회사로 설립(증권투자회사법에 근거한 증권투자회사)
- 투자자는 수익자인 동시에 주주, 수익증권대신에 주식을 받음(수익을 되돌려 받는 것도 수익증권은 “환매”를 통하지만 뮤추얼펀드는 주주로서 “배당”을 받는 형식)
- 투자회사는 이사와 감사만 두고 직원은 없는 페이퍼컴퍼니(서류상회사,명목회사), 일반 리츠의 경우 명목회사 허용(2004년 10월 개정법률)
- 주식시장의 뮤추얼펀드는 98년 7월부터 허용
- 부동산투자회사(REITs)는 주식회사로서 뮤추얼펀드와 일반주식회사의 중간영역에 해당하는 회사이나 뮤추얼펀드에 좀 더 유사하다.
4. 리츠의 종류
(1) 투자대상에 따른 분류
① 지분형부동산투자신탁(Equity REITs)
- 총투자자산의 75%이상이 부동산소유지분으로 구성된 리츠
② 모기지형부동산투자신탁(Mortgage REITs)
- 총투자자산의 75%이상이 부동산관련 대출(mortgage loan)에 운영되고 있거나, 주택저당증권에 투자된 리츠
③ 혼합형부동산투자신탁(Hybrid REITs)
(2) 환매가부에 따른 분류
① 개방형리츠(Open end REITs)
- 리츠회사가 투자자의 환매에 언제든지 응하는 형태
② 폐쇄형리츠(Closed end REITs)
- 투자자가 직접 리츠회사에 대하여 환매요청을 할 수는 없고 그대신 증권시장에서 주식을 매각하여 투자한 자금을 회수하는 형태
(3) 기한한정여부에 따른 분류
① 무기한리츠(Perpetual REITs)
- 존속기한이 정해져있지 않은 리츠
② 기한부리츠(Finite-life REITs or Self-liquidafing REITs)
- 일정기간후에 보유자산을 매각하여 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산되는 리츠
5. 구별개념
(1) 투자신탁
① 돈을 벌기 위한 투자를 누구에게 맡기는 행위
② 투자신탁회사 - 채권이나 주식등에 투자하는 것을 하나의 상품으로 만들어 일반인, 즉 투자자에게 판매하고 나중에 수익이 발생하면 투자자에게 되돌려주는 일을 하는 회사
③ 한국투자신탁, 대한투자신탁 등
(2) 부동산신탁
① 부동산을 직접 맡겨서 개발하는 행위
② 부동산신탁회사 - 순수하게 부동산에 투자하여 개발수익을 창출하고 그 창출된 수익을 부동산소유자에게 되돌려주는 회사
③ 한국토지신탁, 대한토지신탁 등
④ 부동산개발(토지신탁)만 하는 것이 아니라 부동산의 관리(관리신탁), 처분(처분신탁), 담보(담보신탁), 부동산컨설팅, 부동산중개업무, 부동산정보사업 등 부동산관련사업을 하고 있다.
(3) 부동산투자신탁
① 전문적으로 부동산투자를 하는 기관에 부동산에 대한 투자를 맡기는 행위
② “신탁형(계약형)”과 “회사형”의 두가지 형태
A. 신탁형(계약형)
a. 은행에서 금전신탁을 개설하는 방법으로 자금을 모집하여 부동산에 투자하는 형태
b. 신탁업법에 근거
c. 투자자는 위탁자로서의 지위를 가지므로 경영참가 곤란
d. 신탁계약에 의하여 단위사업에 투자하므로 신탁기간이 제한적이고 신탁기간동안 투자자금의 유동화 곤란
e. 은행에서 대출변형으로 이루어지며, 주로 아파트건설등 부동산개발사업에 투자가 이루어지고 있으며, 부동산개발사업은 장기간이 소요되고 투자수익이 균일하지 못해 손실을 초래할 수도 있다.
f. 은행권의 부동산투자신탁은 불특정금전신탁으로 수익증권을 발행하였으며, 2000년7월 최초의 상품이었던 130억규모의 국민은행 “빅맨부동산투자신탁“1호가 1년6개월의 만기배당률이 12.13%로 당시 정기예금 금리의 2.5배에 달하는 수준이었다.
g. 부동산투자신탁의 안정성과 수익성이 검증되면서 은행이 투자대상사업에 신탁자금을 투자(대출)하는 것보다는 은행고유자금을 투자(대출)하는 것을 선호하기 시작하면서 2002년 이후에는 정체 내지 감소세를 보였으며, 2003년10월 간접투자자산운용업법의 제정으로 개별법에 의한 기관별 규제를 단일법에 의한 기능적 규제로 전환함으로써 은행의 부동산투자신탁은 부동산간접투자기구로 대체될 것으로 보이며 대신 은행은 주로 자산유동화증권(ABS) 발행을 통한 자금조달방식을 사용할 것으로 예상된다.
B. 회사형
a. 부동산투자회사를 설립하여 그 회사의 주식을 공모하여 모금된 자금으로 부동산에 투자하는 것
b. 부동산투자회사법에 근거
c. 투자자는 주주로서의 지위를 가지므로 경영에 참여할 수 있고, 자신들의 이해관계에 있는 의사결정에 간접적으로 참여할 수 있다.
d. 각종 정보를 정기적으로 공개하고 매분기 제무제표와 자산운용과 관련된 투자보고서를 작성, 비치하여 주주 또는 일반에 열람하도록 함으로써 투명성 제고
e. 주로 안정적인 임대수익을 창출하는 부동산에 투자하여 매월 임대료를 받고 이 임대료를 모아 년말에 투자자에게 배당하므로 비록 수익률이 낮아질 수는 있으나 원금을 손상하지는 않는다.
③ 부동산투자는 주식 등 유가증권에 대한 투자와는 달리 투자금액이 크고, 부동산 실물에 투자를 하므로 전문 투자회사를 설립하여 운영하는 회사형이 바람직하며, 일반적으로 리츠는 부동산투자신탁제도 중에서 회사형을 말한다.
(4) 그 밖의 부동산간접투자상품
1998년 9월 “자산유동화에 관한 법률”이 통과되었고, 그 해 12월 “자산유동화회사법”이 통과되면서 본격적으로 자산유동화시장은 출발되었다. 법제정으로 금융기관 및 일반기업이 보유하고 있는 자산을 담보로 하여 유동화증권을 발행함으로써 자금을 조달할 수 있는 길을 마련하였다.
법률제정 목적은 부동산을 유동화하기 위한 것만이 아니라 자산보유자의 구조조정을 촉진하기 위함이다. 현실적으로 자산유동화의 가장 커다란 역할은 부실채권처리에 국한되어 있지만, 실제적으로 자산유동화의 역할은 그동안 현물로서의 부동산자산을 금융자산으로 증권화하는 것에 있다고 할 수 있다.
자산의 유동화란 “자산을 현금화시키는 것”이라 할 수 있다. 즉 대출기관이 보유하고 있는 대출채권을 기초로 하여 자금을 조달하는 제 방법을 총칭하는 것으로서 궁극적으로는 비유동적인 금융기관의 대출자산을 금융시장에서 만기 이전에 유동화시키는 자금조달의 한 방법이다.
자산의 유동화에 있어서 가장 중요한 요소는 자산보유자의 위험을 기초자산(담보자산)으로부터 완전히 분리시키는 것이라 할 수 있다. 즉 자산소유자는 자산 또는 미래 현금흐름에 대한 권리를 특수목적회사(SPC)에 완전히 이전시켜야하며 필요한 경우에는 신용보완조치를 함으로써 신용의 등급을 향상시키거나 증권의 판매가능성을 제고할 수 있다.
① 자산담보부증권(Asset Backed Securities / ABS)
- 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권, 기타 장기계약상의 채권 등 현금흐름이 창출될 수 있는 자산을 유동화전문회사(SPC)에 양도하고, 유동화전문회사가 이들 자산을 기초로 자기명의로 발행하여 투자자에게 매각하는 사채형(Bond) 또는 지분형(Equity)증권이며 원리금상환은 유동화전문회사에서 수행하게 된다.
- 자산유동화에 관한 법률에서는 다음 3가지 형태의 자산유동화제도를 규정
a. 유동화전문회사(자산유동화업무를 전업으로 하는 외국법인 포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 원리금, 배당금을 지급하는 일련의 행위
b. 신탁회사(신탁업무를 겸영하는 은행포함)가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하여 투자자에게 매각한 후 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분을 통해 발생하는 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
c. 신탁회사가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화주식을 양도받아 당해 유동화자산의 관리, 운용, 처분에 의한 수익으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
② 주택저당증권(Mortgage Backed Securities / MBS)
- 금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사등에 양도하고 유동화전문회사등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도
- ABS는 대출채권, 매출채권, 부동산관련 채권 등 모든 자산을 기초로 한 반면, MBS는 여러 자산 중 주택저당대출채권(Mortgage)을 기초로 발행된 증권
-MBS는 증권의 형태, 즉 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라 하며, 이와 달리 채권의 형태, 즉 단순한 채무를 지는 구조로 만들어지는 주택저당채권담보부채권(Mortgage Backed Bond)과는 구별된다.
③ 상업용부동산저당증권(Commercial Mortgage Backed Securities / CMBS)
- 자산담보부증권(ABS)의 일종으로 금융회사가 업무용빌딩이나 상가 등 상업용부동산을 담보로 빌려준 대출채권(유동화대상자산)을 기초자산으로 해 발행하는 유동화증권
- 주택저당증권(MBS)에 비해 담보가치가 높고, 투자위험은 적다.
- 1999년 한국토지개발공사에서 기업구조조정용 매입토지를 기조자산으로 발행한 것이 시초
※ 한국주택금융공사(Korea Housing Finance Corporation / KHFC)
- 정부에서는 주택금융활성화를 위해 “자산유동화에 관한 법률”을 제정하여 ABS의 하나로서 주택저당채권유동화제도를 도입하였다. 그러나 이 법에 따라 설립되는 유동화전문회사는 서류상의 회사(Paper Company)로서 장기채권이나 주택저당채권의 유동화촉진에는 미흡했다.
따라서 유동화중개기관에 정부 공신력을 부여함으로써 발행비용 절감과 표준화를 통한 발행효율성제고를 위하여 “주택저당채권유동화회사법”을 제정하고 “주택저당채권유동화회사(KoMoCo)"를 설립하였는데, 이와 주택금융신용보증기금이 통합하여 한국주택금융공사로 탄생하였다.
두 기관이 통합되면서 국민주택기금 주택저당채권유동화증권에 대한 지급보증기관과 주택저당채권의 상환위험에 대한 보증기관이 일원화됨으로써 한국주택금융공사가 발행하는 주택저당증권에 투자하는 투자자는 투자자금의 상환에 대해 이중의 안전장치를 가지게 된 셈이다.
6. 리츠상품의 특성
(1) 수익성
- 주식과 채권의 중간수준
(2) 안정성
- 고정자산의 자산운용실적에 바탕을 두므로 주식에 비해 주가변동폭이 낮으며, 채권보다도 안정적일 수 있다.
(3) 유동성
- 부동산을 주식으로 전환시킴으로써 일반 투자자들이 쉽게 현금을 확보할 수 있고, 거래도 자유롭게 이루어질 수 있다.
7. 리츠의 필요성
(1) 부동산투자의 전문화
- 단기 차익위주의 시장이 장기 수익위주의 시장으로 변함에 따라 전문적인 지식과 정보를 바탕으로 한 투자패턴의 변화
(2) 부동산시장의 선진화
- 모든 부동산거래 즉, 부동산현황, 수익성, 투입비용 등을 투명하게 공시하도록 함으로써 부동산시장의 선진화 촉진
(3) 부동산수요기반의 확충
- 부동산시장의 취약한 매수기반을 조성
(4) 건설업계의 자금조달수단
- 자기자금으로 사업을 수행해야하는 부담경감
8. 리츠도입이 부동산시장에 미치는 효과
(1) 부동산의 유동성을 제고시켜 환금성 제약으로 투자를 기피하는 투자자를 시장으로 유인하는 효과를 가지며, 자금부족으로 시장접근이 곤란한 소규모투자자의 간접투자기회를 크게 확대시킬 것임.(부동산에 대한 수요기반의 확대)
(2) 부동산의 수급은 기본적으로 경제적 여건에 의해 좌우되지만 기관투자자의 시장참여 확대는 시장의 불확실성을 제거하는 효과를 가져오므로 리츠의 활성화는 부동산수요의 증가효과뿐만 아니라 시장안정에도 기여함.
(3) 시장의 안정을 위해서는 리츠제도에 대한 정책당국의 공정한 감독이 뒷받침되어야 함.
(4) 리츠의 도입은 투자패턴의 변화와 맞물리면서 부동산상품별 선호도의 변화를 초래하여 예금이나 국공채와 같은 무위험자산보다 약간 높은 안정된 수익을 보장하는 상품의 선호가 꾸준히 증가할 전망임.
(5) 부동산투자회사는 회계의 투명성유지를 위하여 부동산투자회사의 수입과 비용의 지표를 공개할 것이므로 부동산투자회사제도가 활성화되면 이러한 자료를 활용해 수익성에 기초한 평가방식의 정착이 가능해지고 평가기법의 선진화 및 새로운 감정평가시장이 형성
(6) 부동산투자회사의 소유부동산관리를 통해 수익과 자산가치를 높이는 관련 전문회사에 대한 수요가 늘어나 단순 시설관리수준에 머물러 있는 국내업계의 수준을 획기적으로 높이는 계기가 되고, 다양한 시설 및 자산관리업체가 성장하며 다른 부동산소유자의 관리위탁을 통한 부동산업 전체의 경쟁력제고에도 일조.
기존의 시설관리(Facility Management / FM)수준에서 전문적인 부동산관리(Property Management / PM)체제로의 변화는 필수적이라고 할 수 있다. 이러한 PM회사는 부동산관리비용의 절감, 전문임대서비스,각종 부동산관리서비스 등을 통해 부동산자산의 가치를 상승시키는 역할을 하게 된다.
PM회사의 특징은 조직구조를 최대한 축소하고, 아웃소싱을 강화함으로써 효율성을 극대화시키는데 있으며, 이러한 효율적인 부동산관리운영은 리츠회사에서 매우 중요한 역할을 수행하게 된다.
(7) 리츠제도를 통해 국민에게 제대로 된 투자정보를 제공하고 부동산투자자문을 전문적으로 상담, 지원할 수 있는 새로운 기관이 형성되고 부동산개발, 관리와 관련한 분업화, 전문화도 활발히 진행된다.
9. 외국의 리츠현황
(1) 미국의 REITs
-1960년 근거법이 제정된 후 30년가량 부진을 면치 못했으나 1990년대에 들어 급성장
-지분형이 전체의 92%를 차지
-현재 미국에서 운용되고 있는 리츠의 60%이상은 뉴욕증권거래소등에 상장되어 거래 중에 있으며, 동종 부동산리츠간의 기업인수합병도 활발히 이루어지고 있고 점차 대형화 양상을 보이고 있다.
-상장된 리츠규모는 미국 전체 증권시장의 2~3%수준이지만 미국 일반투자자의 포트폴리오 자산운용에 있어 적지 않은 규모를 차지하고 있다.
(2) 호주의 LPT(Listed Property Trusts)
-1971년에 도입되었으나 1990년초 호주경제가 불경기를 맞으면서 각광받기 시작
-주주가 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산에 대한 수익권만을 가진다는 점에서 우리나라의 금전신탁을 통한 신탁증서와 유사하나, 다만 상장되어 자본시장에서 거래되는 점이 다르다.
-리츠는 회사구조여서 이익의 90%만 배당하고 나머지 10%는 다시 투자하지만, LPT는 신탁방식이어서 모든 투자수익을 투자자에게 배당하기 때문에 리츠보다 더 매력적일 수 있다.
-2000년말 현재 호주 LPT시장규모는 전체 주식시장에서 차지하는 비중이 5.9%에 이르고 있다.
(3) 일본의 REITs
-2000년 5월에 관계법을 제정하고 2001년 3월부터 도쿄증권거래소에 상장되기 시작한 일본의 리츠운용방식은 기본적으로 미국식 회사형리츠에 가깝다.
-일본리츠에서 눈길을 끄는 것은 일반투자자의 참여활성화를 위해 만들어진 장치들이다. 1계좌를 5만엔(50만원)으로 잘게 쪼개서 서민들도 부담없이 투자할 수 있도록하되, 운용자산의 절반정도는 고정적인 임대수입을 올릴 수 있는 빌딩, 아파트 및 이를 담보로 발행한 유가증권에 투자하도록 하고 있어 최소한 원금을 지킬 수 있도록 했다. 또한 상장한 부동산투자신탁의 운용내용 등에 대해서는 매년 두차례, 보유부동산의 시장가격은 년1회 의무적으로 발표하도록 되어있으며 이밖에 중요한 부동산거래가 이루어질 경우에는 수시로 투자자에게 알리도록 되어있다.
10. 우리의 리츠현황
(1) 부동산투자회사법의 제정
-1997년말 IMF외환위기가 도래하여 부동산가격이 폭락하고 상당수의 거대부동산이 외국 자본에 넘어가는 사태가 발생하자 정부에서는 이러한 부동산가격의 지속적인 하락을 방지하고 기업의 구조조정을 지원하기위해 미국의 리츠제도도입을 검토
-재정경제부에서 기업의 구조조정용 부동산을 리츠방법으로 처리하기 위해 기존의 기업구조조정투자회사법을 개정하여 기업구조조정부동산투자회사제도(CRV제도)의 도입을 추진 중에 있었으나, 이는 투자대상만 다를 뿐 건설교통부에서 제정한 부동산투자회사법과 같아 동법에 특례조항으로 편입하도록 합의하여 2001년 4월26일 국회통과 제정
(2) 부동산투자회사법의 개정
-2004년 10월 22일 건교부가 제출한 “부동산투자회사법개정법률안”이 원안대로 통과되어 2005년 4월말부터 새로운 부동산투자회사제도가 전면적으로 시행.
-설립과 영업 및 투자자보호 등 전부분에 걸친 전면개정수준으로 한국형 리츠의 새로운 출발
-일반리츠의 회사형태를 다양화하고 설립, 운영상의 규제를 완화하는 두가지 주요내용
(3) 리츠시장의 현황
1) 개관
-일반리츠도 CR리츠처럼 법인세가 면제되면 수익률이 년1~2%포인트 높아지는 효과가 있어 상품경쟁력을 갖게될 것으로 예상
-2006년 현재 위탁관리 2개사, 기업구조조정 12개사 등 14개사
2) 개정법 내용
-2007년 10월 15일부터 시행되는 '부동산투자회사법 시행령 및 시행규칙'에 따르면 부동산투자회사 설립때 예비인가와 설립인가를 받던 절차를 영업인가만 받도록 해 절차를 간소화하고 부동산투자회사의 자본금도 250억원에서 100억원으로 낮추었으며,
또 지금까지는 자기자본금의 2배 이내에서 차입 및 사채발행을 할 수 있었으나 주주총회에서 특별결의를 할 경우에는 10배까지 가능하도록 했으며 총자산을 전부 부동산개발사업에 투자할 수 있는 '개발전문부동산투자회사'를 설립할 수 있도록 했는데, 일반 부동산투자회사는 총자산의 30%까지만 부동산개발사업에 투자할 수 있다.
또한 발행주식의 30% 이상을 일반에 공모하고 있으나 국민연금관리공단, 공무원연금관리공단, 사립학교교직원연금관리공단이 발행주식의 30%를 인수하는 경우에는 예외를 인정했다.
3) 전개상황
현재 부동산투자회사는 상근 임직원이 없는 가운데 상업용 빌딩에 투자해 임대수익을 올리는 명목형(SPC) 리츠가 주를 이루고 있으나 2008년 2월에는 임대수익이 아니라 부동산을 직접 개발하는 것을 주목적으로 하는 개발전문리츠(명목형)가 출범한 데 이어 4월에는 상근 임직원이 있는 실체형 자기관리리츠도 탄생했다.
이번에 인가받은 리츠는 직접 부동산 개발을 하면서 상근 임직원이 있다는 점에서 기존 리츠와는 차이가 있으며, 유상증자를 통해 지속적 개발사업도 가능해 한시적으로 운영되는 대부분의 리츠와 달리 지속적으로 개발사업을 해 나갈 수도 있다.
(4) 리츠시장의 문제점
① 부동산경기상승에 의한 대상 자산확보의 어려움과 수익률의 상대적 저하
② 투자자의 투자성향이나 인식의 부족
③ 관련 인프라구축의 미비
④ 제도도입초기 제도 전반에 걸친 정책입안자들의 인식부족과 입법과정에서의 혼란
⑤ 시장참가자들의 전문성 부족
11. 리츠의 자산운용방법(부동산투자회사법 제21조)
(1) 부동산을 통한 자산운용
① 매매수익
② 개발수익
③ 임대수익
(2) 부동산관련 유가증권을 통한 자산운용
-유가증권투자수익률이 최소한 은행예금이자보다는 높아야 한다.
(3) 금융기관에의 예치를 통한 자산운용
12. 리츠도입에 따른 파급효과
(1) 자본시장
-주식시장시가의 약 7%정도가 부동산투자회사주식으로 제공될 것(자본시장의 활성화)
-투자위험성에 대한 분산효과(다양한 투자포토폴리오구성 가능)
-뮤추얼펀드에도 다양한 투자기회 제공
-은행, 보험사 등이 보유부동산의 증권화로 자기자본비율 향상 용이
-증권회사의 업무영역 확대(리츠를 상장할 때 주간사의 역할 담당)
(2) 정부
-부동산가격안정에 기대
-부동산시장의 자율조절기능 제고
-임대주택 공급확대의 용이
-공공개발사업의 활성화에 기여
-외국인 투자유치 확대 효과
-중장기적으로 부동산관련 조세수입 확대
(3) 건설업계
-금융기관차입이나 선분양방식 등 기존 자금조달 방식의 변화 초래
-개발사업에 대한 보다 투명한 관리 가능
-신규 건설시장의 축소에 따른 부동산자산관리업체로의 전환 예상
(4) 일반국민
-부동산투자에 대한 진입장벽의 완화로 상대적 박탈감 해소나 긍정적인 소득재분배 효과
-새로운 일자리창출에 따른 고용기회의 확대 효과
-임대주택공급확대에 따른 주거생활안정에 기여
13. 성공적인 리츠투자전략
(1) 리츠회사의 전략
① 과다한 부동산보유는 금물
② 현금화가 가능한 부동산에 투자
③ 지역상권에 부합하지 못하는 상가 등에 투자
④ 소형주택이나 역세권 등에 투자
(2) 투자자의 전략
-리츠상품에 투자하는 방법은 두가지인데, 공모주청약에 참가하는 방법과 증권거래소에 상장된 주식을 구입하는 방법이다.
-리츠는 일반적인 주식과는 달리 시세차익보다는 배당수익을 중요시하기 때문에 액면가로 배정되는 공모주를 구입하는 것이 유리
※ 리츠투자시 단계별 확인사항
일반적으로 리츠가 운영될 경우에는 건교부의 예비인가-본인가과정을 거치게 되는데, 예비인가단계에서 발기인의 구성 및 사업계획의 타당성을 판단한다. 발기인구성과 주식인수비율, 경영진과 자산운용전문인력등의 사항을 확인하고 투자설명서상 과장된 내용이 없는지 살펴보면 된다. 투자가치가 있다고 판단되면 본인가 후 주식청약때 투자설명서등을 한번 더 확인하고 주식을 취득하면 되는 것이다.
① 리츠설립 전
a. 건교부장관의 영업인가여부
b. 발기인구성과 주식인수비율, 특히 재무능력이 있는 기관투자자의 참여여부를 집중 확인한다.
c. 예상경영진, 자산운용전문인력의 경력
d. 주식공모를 주선하는 간사회사(보통 증권사)의 인지도와 수수료
e. 사업계획서의 구체성, 특히 재산양수약정을 통해 투자부동산의 확정여부를 확인한다.
f. 정관초안과 주식청약서,투자설명서상 허위나 과장된 내용이 없는지 확인한다.
② 리츠설립 후
a. 경영진 및 자산운용전문인력의 보수
b. 증자시 주식청약서와 투자설명서-자산운용,이익배당에 관한 사항을 확인한다.
c. 분기별 투자보고서-자산구성현황,수익률,비용구조,주가변동상황등을 확인한다.
d. 기타 직접공모시 명시되는 분석기관의 평가의견,투자자보호사항
③ 청약 후
a. 재무제표-부채상황과 손익구조를 확인한다.
b. 주식시장에서의 주가, 일일거래량 등을 확인한다.
