1. 부동산개발사업의 의의
(1) 개념
▷개발
-잠재력을 극대화시키는 일련의 행위
▷부동산개발
-현재 별 가치가 없는 부동산을 찾아서 그 부동산이 가지고 있는 잠재력을 발견하여 그 잠재력이 극대화될 수 있도록 하는 모든 행위
-현재 별 가치가 없는 부동산을 장래 가장 부가가치 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정
-토지와 건축물, 이른바 부동산의 조성과 개량활동
(2) 부동산개발사업의 정의
-부동산을 하나의 경제적 가치로 평가하고 부동산의 특성, 부동산시장의 구조적 특성, 그리고 부동산수요자의 요구수준을 가장 적절하게 반영한 하나의 상품으로 완성하여 부동산으로서의 가치와 효용도의 극대화를 이루게 하는 적극적 태도
-부동산개발활동에 사업적요소, 전문적인 경제, 경영적인 영역이 포함된 것
2. 부동산개발사업의 구조
▷부동산개발사업의 3대 필수조건
-부동산의 확보, 사업자금의 조달, 사업의 기획 및 추진
※디벨로퍼(Developer) : 부동산개발사업을 영위하는 사람(자연인,법인), 개발자
(1) 부동산의 확보 방법
1) 직접매입개발
①완전매입방법>대금 100% 지불
②불완전매입방법>계약금만 지불후 조건부 지불
③연부매입방법>일정기간 나누어 지불
④후불식매입방법>사업종료시 지불,지주공동작업
※ ①의 방향이 소유자에게 유리하고, ④의 방향이 개발자에 유리
2) 위탁개발
-부동산개발신탁
3) 공동개발(부동산 소유자+개발자)
-부동산소유자는 소유권을 유지한 채 개발기획, 자금조달, 설계, 인허가, 시공, 분양, 입주, 정산 등 모든 과정을 개발자에게 위임하고 사업종료시 일정 지분을 분배하는 방법
(2) 자금조달방법
1) 자기자본에 의한 조달방법
① 직접:자기금융조달
② 간접:주식,채권등
2)타인자본에 의한 조달방법
① 금융자금:이자부담
② 투자자금:이익의 일정 지분
(3) 사업기획 및 추진 방법
1) 사업기획
① 상품개발기획
② 사업구도설정
③ 사업추진방향결정
2) 부동산경영자문가(Consultant)
-디벨로퍼(개발자)를 도와 자문활동을 하는 사람들, 부동산개발기획자문가
3) 중개사(Broker)
①부동산을 디벨로퍼에게 소개하는 부동산중개사
②프로젝트를 자본가에게 소개하는 프로젝트중개사
4) 프로젝트조정자(코디네이터,Cordinator)
-프로젝트의 결과에 대한 책임이 없다는 점에서 디벨로퍼와 차이
3. 부동산개발사업의 분류
(1) 개발형태에 의한 분류
① 신개발사업
-기존의 용도를 새로운 용도로 전환
-도시개발사업, 형질변경사업, 대지조성사업, 택지조성사업, 시가지조성사업, 관광단지조성사업, 신도시개발사업, SOC사업
② 재개발사업
-기조성된 부동산의 효율성이 극히 낙후되었다고 판단되어 그 부동산을 다시 개발하여 효율성을 높이는 일련의 활동을 의미
-도심지재개발사업, 공장재개발사업, 주택개량재개발사업, 주거환경개선사업
(2) 개발주체에 의한 분류
1) 공공개발사업(제1섹타)
① 사업주체 > 정부, 지방자치단체, 공공법인, 특수법인, 정부투자법인 등
② 사업내용 > SOC사업, 택지개발사업, 간척사업, 시가지조성사업, 도시개발사업, 도시재개발사업 등
2) 민간개발사업(제2섹타)
① 사업주체 > 일반법인, 개인, 단체 등
② 사업내용 > 주택, 상가, 오피스텔 등 민간수익사업 등
3) 민관합동개발사업(제3섹타)
① 사업주체 > 민간 + 공공법인
② 사업내용 > 관광단지, 휴양단지, 산업단지 등
4) 주민조합공공개발(제4섹타)
① 사업주체 > 주민조합 + 공공법인
② 사업내용 > 시가지조성 등
5) 주민조합민간개발(제5섹타)
① 사업주체 > 주민조합 + 민간법인
② 사업내용 > 리조트등
6) 합동개발
① 사업주체 > 주민조합 + 공공법인 + 민간법인
② 사업내용 > 도시개발 등
(3) 개발지역에 의한 분류
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률상에 명시된 용도지역중 도시지역과 그 외지역의 구분을 기준으로 분류
1) 도시개발사업
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률,도시개발법등 주로 도시개발과 관련된 사업
2) 도시외개발사업
-도시지역을 제외한 개발사업, 관광지, 휴양지 등의 개발사업
4. 부동산개발사업의 일반적인 절차
(1) 4단계(8단계)
① 1단계:사업화이전단계(구상단계/기획단계)
② 2단계:사업화단계(계획수립단계/사업검증단계)
③ 3단계:사업단계(공사단계/영업단계)
④ 4단계:정산단계(입주단계/정산단계)
-일반적인 기준으로 분류한 것일 뿐 특별히 규격화되어있는 것은 아니며, 사업의 유형이나 주체에 따라서는 다른 과정으로 진행할 수도 있다.
(2) 각단계별 사업내용
① 구상단계
- 아이디어, 토지탐색
- 개발자(Developer):부동산을 먼저 확보
- 개척자(Pioneer):아이디어를 먼저 발굴
② 기획단계
-아이디어를 개념화하는 단계, 개발대상 부동산이 반드시 존재해야 한다.
a. 토지분석단계/여건분석단계(최선의 개발방향 설정,최유효이용방안 도출)
-내부분석:용도분석,구조분석,가치분석,권리분석
-외부분석:법률분석,입지분석,상권분석,시장경쟁분석
b. 개발방향설정단계/컨셉의 도출
-토지분석의 결과를 종합하여 개발방향을 정립하는 단계
③ 계획수립단계
-설정된 컨셉을 기준으로 구체적인 개발의 방향과 계획을 수립하는 단계, 마스터플랜의 단계
a. 개발계획수립:설정된 컨셉에 맞는 건축물 및 시설물의 결정,결정된 시설물의 규모결정,시설물의 배치계획등을 수립하는 단계
b. 사업추진계획수립:사업주체,방법을 계획하는 단계
c. 자금조달계획수립:총투자비의 규모,투자비의 조달방법등을 수립
d. 영업계획수립:마케팅계획수립
④ 사업검증단계
-사업타당성 검토단계
a. 입지적측면:입지의 특성상 최적의 사업방향이 무엇인지를 분석
b. 법률적측면:현행법상의 가능여부
c. 시장적측면:시장에서의 반응, 시장의 크기 판단, 마케팅계획 수립시 검토된 사항의 실현성에 비중
d. 투자가치측면:투자비에 대한 수익구조 평가
⑤ 공사단계
a. 설계단계:가설계(개괄적인 규모의 산정)>기획설계(컨셉도출에 따른 설계)>기본설계(건축허가등 사업승인인허가를 위한 설계)>실시설계(건축,토목등 실제 시공을 위한 설계)
b. 인허가단계:관련법에 의한 별도의 절차
c. 공사단계:토목,건축,조경,인테리어,마감공사등
d. 준공단계
⑥ 영업단계
a. 분양:마케팅 수립단계(영업계획수립단계)에서 수립된 계획에 의해 실제적인 행동이 이루어지는 단계
b. 임대:건물의 준공이 가까울수록 실행력이 높다
c. 운영:건물완공 이후부터 임대사업 또는 상업시설에 대한 영업활동
⑦ 입주단계
⑧ 정산단계
a. 1단계:사업성검토당시의 추정된 사업성과와 개발사업을 추진한 결과 확정된 사업성과를 비교해보고 성공과 실패의 사례를 분석하는 것
b. 2단계:발생한 사업이익에 대한 배분(당초 사업구도 수립시 약정된 배분률)
-토지주와의 배분,시행사와의 배분,투자자와의 배분,시공사와의 배분
c. 3단계:각 주체별로 소득신고(법인은 법인세,개인은 소득세)
5. 부동산개발사업방식에 관한 법률적 이해
(1) 부동산공법의 구조적 체계
① 부동산공법 및 개발사업 법체계
-先계획, 後개발원칙에 입각한 환경친화적 도시정주공간을 조성하기 위하여 부동산공법 재정립
-전국토대상>국토건설종합계획법(1963)>국토기본법으로 변경(2000.01.01 )
-도시외지역>국토이용관리법(1972)>국토의계획및이용에관한법률(2003.01.01 )
-도시지역>도시계획법(1962)>국토의계획및이용에관한법률(2003.01.01 )
② 개정된 개발관련법 주요내용
a. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토법)
-국토건설종합계획법, 국토이용관리법, 도시계획법을 폐지하여 통합, 정비한 국토기본법
-2001년 12월 7일 제정>2003년 1월 1일 시행
-용도지역의 개편
▷5개용도지역을 4개용도, 9개용도지역으로 축소(준도시,준농림지역의 난개발예방)
▷용도지역 미지정 또는 미세분지역은 자연환경보전지역, 도시지역은 녹지지역, 관리지역은 보전관리지역의 규정을 각각 적용
-관리지역의 관리방안
▷관리지역(종래의 준도시,준농림지역)의 자연환경, 농업적성, 이용실태, 인구규모, 도시지역과의 인접도를 고려, 토지적성평가를 실시, 3개지역(계획관리,생산관리,보전관리)으로 세분
-용도지구의 통폐합 및 확대적용
▷종래 국토이용관리법상의 산업촉진지구,시설용지지구,도시계획법상의 개발촉진지구등을 개발진흥지구로 통합(주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구등)
▷종래 도시계획법상의 용도지구는 도시지역에만 국한하여 지정하였으나, 새 국토법 상으로는
비도시지역에도 지정할 수 있도록 함으로써 전국토로 적용범위 확대
-제2종 지구단위계획제도 도입
▷종래 준농림지역에 소규모개발이 산발적으로 진행됨에 따라 기반시설부족, 환경훼손등 부작용이 발생하여 점적 개발을 집단화하여 계획 속에서 개발이 이루어지도록 할 목적으로 계획관리지역과 개발진흥지구에 대하여 적용
-기반시설연동제 도입
▷개발이 완료된 시가지지역(개발밀도관리구역)에서는 추가 기반시설의 설치가 어려우므로 기존의 기반시설의 용량을 고려하여 개발밀도를 제한(건폐율,용적률 강화)
▷신규개발지역(기반시설부담구역)에서는 개발행위자로 하여금 도로, 학교 등 기반시설을 부담토록하여 기반시설을 갖춘 후에 개발을 허용
-개발행위허가제 도입
▷용도지역, 지구제에 맞으면 개발을 허용하는 건축자유원칙으로 발생되는 문제(난개발등)를 예방하기 위하여 건축물의 건축을 수반하는 토지형질변경, 토석채취등을 대상으로 하여 개발행위허가제를 도입
▷재해복구, 농어촌시설, 건축법상 신고대상인 건축물 등 경미한 사항은 제외하여, 계획의
적정성, 기반시설확보여부, 주변환경과의 조화 등을 고려하여, 허가, 불허가, 조건부 허가 결정
-주거지역종별세분화
▷주택의 유형, 개발밀도를 반영하여 종래의 일반주거지역을 제1종. 제2종, 제3종으로, 전용주거지역을 제1종, 제2종으로 세분하여 구릉지, 평지, 역세권지역의 획일적 용적률 적용으로 주변여건 및 환경과 부조화를 이루는 돌출형 개발 및 주택의 고밀도 개발로 야기되는 도시문제를 사전에 방지하여 적정밀도의 적정개발을 도모하여 제한된 토지자원의 계획적 대응 및 합리적 이용 유도
b. 도시 및 주거환경 정비법(재개발사업)
-재개발사업(도시재개발법), 도심지재개발사업(도시재개발법), 주택재개발사업(도시재개발법),
주거환경개선사업(도시저소득민의주거환경개선을위한임시조치법),재건축사업(주택건설촉진법)등 종전에는 이들이 각각 별개의 법으로 관리되어 왔으나 2003년 7월 1일 부터는 “도시및주거환경정비법”이 신설됨에 따라 동법에서 통합관리
-재개발, 재건축사업의 명칭을 도시정비사업(주거환경개선사업,주택재개발사업,주택재건축사업,도시환경정비사업)으로 하고, 도시정비사업을 추진하려면 도시정비구역으로 지정되어야 한다고 규정
c. 도시개발법
-구 도시계획법에 의한 시가지조성사업, 일단의 주택지조성사업과 토지구획정리사업간 조성목적이 중복되어 이를 해소하기 위하여 2000년 1월 제정
-국토이용계획변경사업으로 추진되었던 준도시지역 취락지구사업 등이 그동안 난개발의 원인이었다는 결론에 의해 난개발방지를 도모하기 위해 준농림지의 준도시지역 취락지구변경(국변)을 억제하고 계획적 개발계획에 의한 개발사업을 전개할 수 있도록 동법을 신설
6. 부동산개발사업 자금조달방안
(1) 부동산개발사업과 금융의 활용
1) IMF이전 부동산개발금융의 일반적 특징
① 대부분이 시공사인 건설회사 신용에 의한 차입자금으로 조달
-건설회사 차입후 대여
-시행사 차입에 지급보증후 자금조달 중개
2) 부동산개발금융의 변화
① IMF이후 기업대출에 대한 부채비율 관리강화로 건설회사의 자금조달능력 감소
-건설회사의 재무구조 약화>건설산업의 직간접금융비율 감소
-대여사업구조 약화
② IMF이후 금융과 건설, 부동산분야의 통합
③ 기업금융에서 프로젝트한정금융으로의 변화
3) 부동산개발금융의 새로운 흐름들
① 프로젝트의 자산과 신용을 담보로 하는 프로젝트파이낸싱 확대 > SOC민자유치사업
② 유사 프로젝트파이낸싱 상품의 발전 > 담보대출, 보증, 리스크전가 구조
-금융기관의 부동산개발프로젝트파이낸싱, 부동산투자신탁
③ 상장, 소액투자자모집에 의한 자금조달 > ABS,REITs,부동산펀드등
(2) 프로젝트파이낸싱과 부동산개발금융
1) 프로젝트파이낸싱(Project Financing)
① 개념
-기업금융(Corporate Financing)에 대응되는 금융방식
-기업금융이 차입자의 전체재산과 신용을 바탕으로 이루어지는 것임에 반해, 프로젝트의 수익과 설비등 관련자산에만 의존하여 이루어지는 점에 차이
-기업금융은 단일은행의 자금제공으로 이루어짐이 일반적임에 반해, 여러금융기관의
컨소시엄구성(Consortium of Lending Bank)을 통한 자금제공이 일반적
-프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자,사업주,토지 및 재료공급자, 개발산출물구매자, 관련 정부등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이루어짐
-대주가 원리금상환을 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 거의 의존하는 금융방식
② 특징 및 장점
-비소구금융(Non-Recourse Financing) ; 채무불이행의 경우 채무자의 상환의무부담을 당해 부동산의 매각대금만으로 제한하는 것
-부외금융(Off-Balance Sheet Financing) ; 대차대조표에 부채로 합산되지 않아서 재무비율에 의하여 결정되는 차입능력에 영향을 미치지 않는 금융
-위험(Risk)의 분담, 대규모사업, SOC사업 등에 적용
③ 단점
-비용(업무추진비,보험료등 포함)이 일반 상업적 파이낸싱보다 더 많이 소요
-파이낸싱계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요
2) 부동산개발금융
① 개념
-시행자가 아파트, 주상복합, 오피스텔, 상가등 부동산개발사업과 관련하여 토지매입 및 건축자금등을 지원받고 분양수익금으로 분할 상환되는 금융
② 취급대상
-아파트, 주상복합, 오피스텔
-상가, 오피스
-호텔, 리조트, 펜션, 테마파크, 온천, 골프장, 스포츠센타
-실버타운, 납골당등
③ 취급기관
a. 은행 : 고유계정대출, 신탁계정대출, ABS인수, 사모사채인수등
※ 부동산관련금융
-부동산담보대출, 수분양자앞중도금대출, 국민주택기금대출, Bridge Loan, 빌딩담보대출, 리츠사편입자산관련대출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식인수, MBS채권인수 등
b. 제2금융권 : 생명보험사, 손해보험사, 증권사, 상호저축은행, 캐피탈 등
c. 부동산전문회사 : 부동산신탁회사, REITs, 부동산펀드 등
d. 연기금 : 군인공제회, 지방행정공제회, 지방재정공제회, 교원공제회, 사학연금 등
(3) 부동산개발 P/F Trend
;현재 취급되고 있는 부동산개발금융은 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱과 채권보전에 기초한 기업금융이 혼합된 형태로 진행되고 있음
-영업과 심사의 분리
-업종별 심사로 인한 심사역의 심사능력 제고
-자산포트폴리오 준수 경향
-대환대출의 활성화
-리스크 회피와 수익성을 동시에 추구
-시공사 신용도 및 업무수행능력 위주의 의사결정
-부동산 정보공개의 확대로 시장상황에 민감
-부동산관리처분신탁의 활용도 강화
-부동산개발금융전문팀 및 인력의 육성 추세
-Escrow Account의 활성화
7. 부동산개발사업의 유형
(1) 주거시설의 개발방법
1)단독주거시설
2)공동주거시설
3)주상복합시설
(2) 근린시설의 개발방법
1)근린생활시설
2)근린공공시설
(3) 판매시설의 개발방법
1)일반판매시설
2)대형판매시설
(4) 업무시설의 개발방법
1)업무시설
2)오피스텔
(5) 관광, 레저, 스포츠시설의 개발방법
1)관광시설
2)레저,스포츠시설
3)농어촌휴양시설
4)회의,연수시설
5)공원
6)온천
7)유원지
8)위락시설
9)관람,집회,전시시설
(6) 숙박시설의 개발방법
1)일반숙박시설
2)관광숙박시설
(7) 실버시설 및 청소년수련시설의 개발방법
1)아동시설
2)노인시설
3)청소년수련시설
(8) 창고, 공장, 운수, 자동차시설, 위험물저장 및 처리시설의 개발방법
1)창고,공장시설
2)운수,자동차시설
3)위험물저장 및 처리시설
(9) 기타시설의 개발방법
1)동식물관련시설
2)교육,연구시설
3)종교시설,의료시설
4)기타시설
8. 부동산개발사업의 역할
(1) 국민경제적 측면
-부동산의 양적 증가의 불가능(부동성/부증성)을 용도변경과 최유효이용이라는 방법으로 수급을 조절하고, 개발효과를 극대화하여 시장의 균형적 수급관계를 유지함으로써 국민경제적 효과를 모색
(2) 국토이용 및 개발 측면(공익성우선, 이용가치우선, 소극성)
-국토개발의 결과에 따라 토지이용의 범위는 물론 지역성, 경제성 등이 달라지게 되며, 긍정적인 효과뿐만 아니라 부정적인 효과도 동시에 상존
1) 긍정적 효과 > 균형적 국토개발, 원할한 수급조절 등
2) 부정적 효과 > 불로소득확산(소외지역의 형평성문제), 환경파괴 등
(3) 사유재산의 효율적 활용 측면(사익성우선, 수익가치우선, 적극성)
-가계나 기업의 경제적 가치증대 또는 효율성의 증대
-주어진 제도하에서 개발가능한 범위가 결정되고, 이를 최대한 적용, 개발함으로써 활용의 가능성을 극대화하여 자산가치를 증대시키는 것이 부동산개발에 따른 경제성과 유용성을 높이는 것
□ 개발과 환경보존의 조화 > 환경친화적 개발
-비효율적으로 이용되고 있는 죽어있는 부동산을 미래지향적으로 개발하여 실효성을 높이고 부가가치를 창출하여 생명력을 부여하는 과정>부동산개발사업의 역할이자 핵심 매력
9. 부동산개발사업의 현황과 과제
(1) 부동산개발사업의 목적
1)효용도의 극대화에 따른 부가가치의 창출이라는 경제성
2)지역의 균형개발이라는 지역성
3)시세차익보다는 높은 개발이익이라는 수익성
(2) 부동산개발사업의 현황
1) 최근 부동산시장의 변화
① 소유보다는 이용개념의 중시
② 불필요한 보유와 거래에 대한 중과세 > 소유자체가 부담으로 작용하는 시대
2) 부동산을 소유하고만 있기에는 오히려 부담이 되는 현실에서 가장 바람직한 방법은 개발을 통한 가치 창출
(3) 부동산개발사업의 과제
1) 시시각각으로 변화하는 시장의 구조와 여건에 대응 >미래에 대한 예측, 수요판단의 능력 제고
2) 부동산개발영역의 확대 > 부동산개발의 시대 도래
3) 부동산개발과 관련하여 부동산거래, 부동산금융, 부동산평가, 부동산컨설팅, 부동산관리,
부동산서비스등의 분야가 확대되고 성장할 것 > 상호 유기적 관계 형성
